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Une affaire à ne pas rater au cœur de Magny en Vexin Maison avec travaux, une belle opportunité

Bien expiré
VilleMagny-en-Vexin (95)
Surface90m²
Coût Total189 500€
Loyer Annuel12 906€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 130 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 444,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située en plein centre de Magny-en-Vexin, cette maison de charme offre un fort potentiel pour les amateurs de travaux et les investisseurs. C’est une maison de ville avec le charme de l’ancien qui se compose au rez de chaussée d’une cuisine ouverte donnant sur séjour avec cheminée et d’une salle de douche avec WC. A l’étage, 3 chambres, un débarras, une salle de bains. Dépendances et combles aménageables. Stationnement 2 voitures possible. A 130 000 €, cette maison est une véritable affaire avec des travaux à réaliser qui permettent une acquisition à bas prix et une vraie personnalisation. L’emplacement est idéal et permet de se déplacer uniquement à pied (centre ville, commerces, hôpital, écoles, collèges, lycée en construction, …) Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, si vous n’avez pas peur des travaux, n’hésitez pas à faire une visite. Anne / AGENCE AOP

Ville : Magny-en-Vexin
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95420
Coordonnées : 49.156730, 1.783540
Total : 189 500€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 49 100€
Valeur du bien : 179 100€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.95€/m²/mois
Fourchette : 9.50€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1075€/mois
Loyer annuel estimé : 12906€/an
Fourchette totale : 855€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 10255€ - 16241€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :924,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 978,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 839,68€
Coût de l'assurance :16 107,50€
Taxe foncière : 1 290,56€/an
Soit par mois : 107,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 075,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 085,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Tuyauterie en bon état à vérifier, pas de plomb

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 600€
    Isolation combles: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 douche = 2000€, 1 lavabo = 500€, 1 WC = 400€, Carrelage 4 m² = 320€, Plomberie = 1500€, Électricité = 800€, Main d'œuvre = 800€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12000€, Plomberie = 2000€, Électricité = 1500€, Main d'œuvre = 2500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau = 500€, Prises (10 prises) = 800€, Main d'œuvre = 400€
  • Plomberie générale:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 2500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magny-en-Vexin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 075 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 906 €/an
Calcul : 1 075 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 098 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 291 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 132 €
Revenus locatifs : +12 906 €
Charges déductibles : -57 132 €
Résultat foncier Année 1 : -44 227 €(Déficit de 44 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 827 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 032 €/an
Revenus locatifs : +12 906 €
Charges déductibles : -8 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 873 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22826.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 906 €57 138 €6 104 €-44 233 €21 400 €22 833 €22 833 €
213 164 €7 873 €5 938 €5 290 €--17 543 €
313 427 €7 703 €5 768 €5 724 €--11 818 €
413 695 €7 526 €5 592 €6 169 €--5 649 €
513 969 €7 344 €5 410 €6 625 €---
614 249 €7 156 €5 221 €7 092 €---
714 534 €6 962 €5 027 €7 572 €---
814 824 €6 761 €4 826 €8 063 €---
915 121 €6 554 €4 619 €8 567 €---
1015 423 €6 340 €4 405 €9 084 €---
1115 732 €6 118 €4 183 €9 614 €---
1216 046 €5 890 €3 955 €10 157 €---
1316 367 €5 653 €3 719 €10 714 €---
1416 695 €5 409 €3 474 €11 285 €---
1517 029 €5 157 €3 222 €11 871 €---
1617 369 €4 897 €2 962 €12 472 €---
1717 717 €4 628 €2 693 €13 089 €---
1818 071 €4 350 €2 415 €13 721 €---
1918 432 €4 062 €2 128 €14 370 €---
2018 801 €3 766 €1 831 €15 035 €---
2119 177 €3 459 €1 524 €15 718 €---
2219 561 €3 143 €1 208 €16 418 €---
2319 952 €2 815 €881 €17 136 €---
2420 351 €2 477 €543 €17 873 €---
2520 758 €2 128 €193 €18 629 €---
TOTAL413 369 €185 311 €87 840 €228 058 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 058 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 710 €-6 420 €+9 130 €
2+2 710 €0 €+2 710 €
3+2 710 €0 €+2 710 €
4+2 710 €0 €+2 710 €
5+2 710 €+293 €+2 417 €
6+2 710 €+2 128 €+582 €
7+2 710 €+2 272 €+438 €
8+2 710 €+2 419 €+291 €
9+2 710 €+2 570 €+140 €
10+2 710 €+2 725 €-15 €
11+2 710 €+2 884 €-174 €
12+2 710 €+3 047 €-337 €
13+2 710 €+3 214 €-504 €
14+2 710 €+3 386 €-676 €
15+2 710 €+3 561 €-851 €
16+2 710 €+3 742 €-1 032 €
17+2 710 €+3 927 €-1 217 €
18+2 710 €+4 116 €-1 406 €
19+2 710 €+4 311 €-1 601 €
20+2 710 €+4 511 €-1 801 €
21+2 710 €+4 715 €-2 005 €
22+2 710 €+4 925 €-2 215 €
23+2 710 €+5 141 €-2 431 €
24+2 710 €+5 362 €-2 652 €
25+2 710 €+5 589 €-2 879 €
Total+67 750 €+68 417 €+-667 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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