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Maison 4 pièces 100 m²

VilleViâpres-le-Petit (10)
Surface100
Coût Total104 435
Loyer Annuel8 791
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 458 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 534,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 100 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial TURPIN-VUILLEMIN, VUILLEMIN et LEDEUR, Notaires associés, SCP vous proposent : Maison / villa à vendre - VIAPRES LE PETIT (10380)


Maison comprenant : Entrée sur cuisine non aménagée, verrière, séjour, salon ouvrant sur salle d’eau et wc. A l’étage : Palier, bureau traversant, chambre, chambre traversante, chambre avec placard. Garage, cave et dépendances. Le tout sur un terrain clos et arboré


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude TURPIN-VUILLEMIN, VUILLEMIN et LEDEUR, Notaires associés, SCP - Notaires à Romilly-sur-Seine - N° SIRET : 34469683600016


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Surface : 100 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/01/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 150 € et 7 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Viâpres-le-Petit
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10380
Coordonnées : 48.560696, 4.040586
Total : 104 435
Prix d'acquisition : 53 458
Travaux : 46 700
Valeur du bien : 100 158
Frais de notaire : 4 277
Coût estimé : 4 277
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8791€/an
Fourchette totale : 575€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 6896€ - 11207€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 049,82 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :104 982
Prix d'achat :53 458
Décote à l'achat :-51 524 (-49.1%)
Marge achat-revente :547€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 435
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 540,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 574,83
Coût de l'assurance :9 138,06
Taxe foncière : 879,10€/an
Soit par mois : 73,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et revêtement.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 supposé - salon nécessite des travaux.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 supposé - chambres nécessitent des travaux.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 700(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 000
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Revêtement de sol 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 500
    Rafraîchissement 3 chambres: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salle de bain:600
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification éléments sanitaires: 420€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Viâpres-le-Petit (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 791 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 435 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 315
Revenus locatifs : +8 791
Charges déductibles : -51 315
Résultat foncier Année 1 : -42 524(Déficit de 42 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 124
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 615 €/an
Revenus locatifs : +8 791
Charges déductibles : -4 615
Résultat foncier Années 2+ : 4 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21124.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 458
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 748(65% de 53 458 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 264 €/an
Calcul : 34 748 € × 3,636% = 1 264
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 79151 3193 374-42 52821 400 €21 128 €21 128 €
28 9674 5283 2834 439--16 689 €
39 1464 4333 1894 713--11 976 €
49 3294 3363 0914 993--6 983 €
59 5164 2362 9915 280--1 703 €
69 7064 1322 8875 574---
79 9004 0242 7805 876---
810 0983 9132 6696 185---
910 3003 7992 5546 501---
1010 5063 6802 4366 826---
1110 7163 5582 3147 158---
1210 9303 4322 1877 499---
1311 1493 3012 0577 848---
1411 3723 1661 9228 206---
1511 5993 0271 7828 573---
1611 8312 8831 6388 949---
1712 0682 7341 4909 334---
1812 3092 5801 3369 729---
1912 5562 4221 17710 134---
2012 8072 2581 01310 549---
2113 0632 08884310 975---
2213 3241 91366811 411---
2313 5911 73248711 859---
2413 8621 54530012 318---
2514 1401 35210712 788---
TOTAL281 577126 39048 575155 18721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 187
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 846-6 420+8 266
2+1 8460+1 846
3+1 8460+1 846
4+1 8460+1 846
5+1 8460+1 846
6+1 846+1 161+685
7+1 846+1 763+83
8+1 846+1 855-9
9+1 846+1 950-104
10+1 846+2 048-202
11+1 846+2 147-301
12+1 846+2 250-404
13+1 846+2 354-508
14+1 846+2 462-616
15+1 846+2 572-726
16+1 846+2 685-839
17+1 846+2 800-954
18+1 846+2 919-1 073
19+1 846+3 040-1 194
20+1 846+3 165-1 319
21+1 846+3 292-1 446
22+1 846+3 423-1 577
23+1 846+3 558-1 712
24+1 846+3 695-1 849
25+1 846+3 836-1 990
Total+46 150+46 556+-406
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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