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Maison 4 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleViâpres-le-Petit (10)
Surface100m²
Coût Total104 435€
Loyer Annuel8 791€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 458 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 534,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 100 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial TURPIN-VUILLEMIN, VUILLEMIN et LEDEUR, Notaires associés, SCP vous proposent : Maison / villa à vendre - VIAPRES LE PETIT (10380)


Maison comprenant : Entrée sur cuisine non aménagée, verrière, séjour, salon ouvrant sur salle d’eau et wc. A l’étage : Palier, bureau traversant, chambre, chambre traversante, chambre avec placard. Garage, cave et dépendances. Le tout sur un terrain clos et arboré


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude TURPIN-VUILLEMIN, VUILLEMIN et LEDEUR, Notaires associés, SCP - Notaires à Romilly-sur-Seine - N° SIRET : 34469683600016


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Surface : 100 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/01/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 150 € et 7 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Viâpres-le-Petit
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10380
Coordonnées : 48.560696, 4.040586
Total : 104 435€
Prix d'acquisition : 53 458€
Travaux : 46 700€
Valeur du bien : 100 158€
Frais de notaire : 4 277€
Coût estimé : 4 277€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8791€/an
Fourchette totale : 575€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 6896€ - 11207€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 049,82 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :104 982 €
Prix d'achat :53 458 €
Décote à l'achat :-51 524€ (-49.1%)
Marge achat-revente :547€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 435€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 540,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 574,83€
Coût de l'assurance :9 138,06€
Taxe foncière : 879,10€/an
Soit par mois : 73,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et revêtement.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 supposé - salon nécessite des travaux.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 supposé - chambres nécessitent des travaux.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 700 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Revêtement de sol 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 500€
    Rafraîchissement 3 chambres: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification éléments sanitaires: 420€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Viâpres-le-Petit (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 791 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 435 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 315 €
Revenus locatifs : +8 791 €
Charges déductibles : -51 315 €
Résultat foncier Année 1 : -42 524 €(Déficit de 42 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 124 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 615 €/an
Revenus locatifs : +8 791 €
Charges déductibles : -4 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21124.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 458 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 748 €(65% de 53 458 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 264 €/an
Calcul : 34 748 € × 3,636% = 1 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 791 €51 319 €3 374 €-42 528 €21 400 €21 128 €21 128 €
28 967 €4 528 €3 283 €4 439 €--16 689 €
39 146 €4 433 €3 189 €4 713 €--11 976 €
49 329 €4 336 €3 091 €4 993 €--6 983 €
59 516 €4 236 €2 991 €5 280 €--1 703 €
69 706 €4 132 €2 887 €5 574 €---
79 900 €4 024 €2 780 €5 876 €---
810 098 €3 913 €2 669 €6 185 €---
910 300 €3 799 €2 554 €6 501 €---
1010 506 €3 680 €2 436 €6 826 €---
1110 716 €3 558 €2 314 €7 158 €---
1210 930 €3 432 €2 187 €7 499 €---
1311 149 €3 301 €2 057 €7 848 €---
1411 372 €3 166 €1 922 €8 206 €---
1511 599 €3 027 €1 782 €8 573 €---
1611 831 €2 883 €1 638 €8 949 €---
1712 068 €2 734 €1 490 €9 334 €---
1812 309 €2 580 €1 336 €9 729 €---
1912 556 €2 422 €1 177 €10 134 €---
2012 807 €2 258 €1 013 €10 549 €---
2113 063 €2 088 €843 €10 975 €---
2213 324 €1 913 €668 €11 411 €---
2313 591 €1 732 €487 €11 859 €---
2413 862 €1 545 €300 €12 318 €---
2514 140 €1 352 €107 €12 788 €---
TOTAL281 577 €126 390 €48 575 €155 187 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 846 €-6 420 €+8 266 €
2+1 846 €0 €+1 846 €
3+1 846 €0 €+1 846 €
4+1 846 €0 €+1 846 €
5+1 846 €0 €+1 846 €
6+1 846 €+1 161 €+685 €
7+1 846 €+1 763 €+83 €
8+1 846 €+1 855 €-9 €
9+1 846 €+1 950 €-104 €
10+1 846 €+2 048 €-202 €
11+1 846 €+2 147 €-301 €
12+1 846 €+2 250 €-404 €
13+1 846 €+2 354 €-508 €
14+1 846 €+2 462 €-616 €
15+1 846 €+2 572 €-726 €
16+1 846 €+2 685 €-839 €
17+1 846 €+2 800 €-954 €
18+1 846 €+2 919 €-1 073 €
19+1 846 €+3 040 €-1 194 €
20+1 846 €+3 165 €-1 319 €
21+1 846 €+3 292 €-1 446 €
22+1 846 €+3 423 €-1 577 €
23+1 846 €+3 558 €-1 712 €
24+1 846 €+3 695 €-1 849 €
25+1 846 €+3 836 €-1 990 €
Total+46 150 €+46 556 €+-406 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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