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Immeuble 5 pièces 172 m²

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface172m²
Coût Total231 689€
Loyer Annuel23 341€
Rentabilité10.07%
Cashflow/mois+519€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 990 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 017,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 5 pièces 172 m²

Votre agence Vaillant Immobilier vous propose POTENTIEL DE 172 M² A TRANSFORMER EN PLUSIEURS APPARTEMENTS, COLIVING ou BELLE COLLOCATION. ACTUELLEMENT: Le Mans, au calme, quartier Ardriers (rive droite ou se trouve l'université et l'hôpital), Très gros potentiel d'agrandissement pour cette Jolie Maison comprenant :

  • Au rez de chaussée : Une chambre avec salle d'eau, buanderie, cellier et grand garage (l'intégralité transformable en surface habitable).
  • En rez de jardin : grand séjour lumineux, cuisine, deux chambres, salle de bains, WC. Grenier aménageable de 50 m² au sol (38 m² habitables) en deux grandes chambres + salle de bains. Jardin sans vis-à-vis. Stationnement privatif devant la maison. Rafraichissement à prévoir. A VISITER SANS TARDER

Surface : 172 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/06/2026

Consommation énergie primaire : 347 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 337 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 890 € et 3 960 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.007385, 0.163769
Total : 231 689€
Prix d'acquisition : 174 990€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 217 690€
Frais de notaire : 13 999€
Coût estimé : 13 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 14.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1945€/mois
Loyer annuel estimé : 23341€/an
Fourchette totale : 1566€ - 2415€/mois
Fourchette annuelle : 18796€ - 28983€/an
Rentabilité brute :10.07%
Fourchette de rentabilité :8.11% - 12.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 627,44 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :451 920 €
Prix d'achat :174 990 €
Décote à l'achat :-276 930€ (-61.3%)
Marge achat-revente :220 231€ (48.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 689€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 163,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 231,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 397,25€
Coût de l'assurance :20 272,79€
Taxe foncière : 2 334,07€/an
Soit par mois : 194,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 945,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 425,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :519,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:3 500€
    Isolation combles: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 40 m² × 20€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 341 €/an
Calcul : 1 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 689 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 921 €
Revenus locatifs : +23 341 €
Charges déductibles : -53 921 €
Résultat foncier Année 1 : -30 581 €(Déficit de 30 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 221 €/an
Revenus locatifs : +23 341 €
Charges déductibles : -11 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 119 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9180.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 744 €(65% de 174 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 744 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 341 €53 929 €8 084 €-30 588 €21 400 €9 188 €9 188 €
223 807 €11 018 €7 873 €12 789 €---
324 284 €10 800 €7 655 €13 484 €---
424 769 €10 573 €7 428 €14 196 €---
525 265 €10 339 €7 194 €14 926 €---
625 770 €10 096 €6 951 €15 674 €---
726 285 €9 844 €6 699 €16 441 €---
826 811 €9 584 €6 439 €17 227 €---
927 347 €9 314 €6 169 €18 033 €---
1027 894 €9 034 €5 889 €18 860 €---
1128 452 €8 745 €5 600 €19 708 €---
1229 021 €8 444 €5 299 €20 577 €---
1329 602 €8 134 €4 989 €21 468 €---
1430 194 €7 812 €4 667 €22 382 €---
1530 798 €7 478 €4 333 €23 319 €---
1631 413 €7 133 €3 988 €24 281 €---
1732 042 €6 775 €3 630 €25 267 €---
1832 683 €6 404 €3 259 €26 279 €---
1933 336 €6 020 €2 875 €27 316 €---
2034 003 €5 622 €2 477 €28 381 €---
2134 683 €5 210 €2 065 €29 473 €---
2235 377 €4 783 €1 638 €30 594 €---
2336 084 €4 341 €1 196 €31 743 €---
2436 806 €3 883 €738 €32 923 €---
2537 542 €3 408 €263 €34 134 €---
TOTAL747 609 €238 722 €117 397 €508 887 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 508 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 902 €-6 420 €+11 322 €
2+4 902 €+1 080 €+3 822 €
3+4 902 €+4 045 €+857 €
4+4 902 €+4 259 €+643 €
5+4 902 €+4 478 €+424 €
6+4 902 €+4 702 €+200 €
7+4 902 €+4 932 €-30 €
8+4 902 €+5 168 €-266 €
9+4 902 €+5 410 €-508 €
10+4 902 €+5 658 €-756 €
11+4 902 €+5 912 €-1 010 €
12+4 902 €+6 173 €-1 271 €
13+4 902 €+6 440 €-1 538 €
14+4 902 €+6 715 €-1 813 €
15+4 902 €+6 996 €-2 094 €
16+4 902 €+7 284 €-2 382 €
17+4 902 €+7 580 €-2 678 €
18+4 902 €+7 884 €-2 982 €
19+4 902 €+8 195 €-3 293 €
20+4 902 €+8 514 €-3 612 €
21+4 902 €+8 842 €-3 940 €
22+4 902 €+9 178 €-4 276 €
23+4 902 €+9 523 €-4 621 €
24+4 902 €+9 877 €-4 975 €
25+4 902 €+10 240 €-5 338 €
Total+122 550 €+152 666 €+-30 116 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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