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Immeuble Bidache 13 pièces 320 m²

Bien expiré
VillePeyrehorade (40)
Surface320m²
Coût Total609 300€
Loyer Annuel39 579€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 460 000 €
Surface : 320 m²
Prix au m² : 1 437,5 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 13
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 320 m², 13 pièces, 8 chambres, Terrasse, Orientation sud, 316 m² de terrain, Orientation est

Immeuble à Bidache. Opportunité d'investissement avec 5 appartements. Situé au coeur de Bidache, cet immeuble composé de 5 appartements représente une belle opportunité pour un investissement locatif ou un projet résidentiel. Il se compose de logements aux surfaces variées, s'adaptant à différents profils de locataires : Un studio de 30 m², comprenant un double salon/séjour, une salle d'eau et un WC. Un appartement de 70 m², avec un salon/séjour, une cuisine, un cellier, deux chambres, une salle d'eau et un WC. Un appartement de 45 m², offrant un cuisine/séjour, une salle de bain avec Wc et une chambre. Un duplex de 80 m², comprenant un salon/séjour, une cuisine, une salle d'eau, un Wc et deux chambres. Un duplex de 95 m² avec une terrasse de 61 m², disposant d'une cuisine/séjour, trois chambres, une salle d'eau et un WC. Cet immeuble offre un potentiel locatif d'environ 2 460 / mois (4.55 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Peyrehorade
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40300
Coordonnées : 43.483238, -1.140532
Total : 609 300€
Prix d'acquisition : 460 000€
Travaux : 112 500€
Valeur du bien : 572 500€
Frais de notaire : 36 800€
Coût estimé : 36 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 320m²
Loyer prédit : 10.31€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 3298€/mois
Loyer annuel estimé : 39579€/an
Fourchette totale : 2585€ - 4209€/mois
Fourchette annuelle : 31015€ - 50509€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 635,12 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :843 238 €
Prix d'achat :460 000 €
Décote à l'achat :-383 238€ (-45.4%)
Marge achat-revente :233 938€ (27.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :609 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 060,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :177,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 237,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :308 733,45€
Coût de l'assurance :53 313,75€
Taxe foncière : 3 957,95€/an
Soit par mois : 329,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 298,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 567,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 320 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur 320 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour remplacer les cumulus électriques
Quantité: 5 chauffe-eaux pour 5 appartements
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 5 cuisines (1 par appartement)
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 salles de bain (1 par appartement)
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :112 500 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4800€ = 4800€ (incluant fourniture et pose)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 × 750€ = 24000€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 5 × 600€ = 3000€ (incluant fourniture et pose)
  • Cuisine:50 000€
    Rénovation complète cuisine: 5 × 10000€ = 50000€ (incluant fourniture et pose)
  • Salle de bain:25 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 × 5000€ = 25000€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (incluant fourniture et pose)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nouvelle-Aquitaine (Peyrehorade). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les coûts observés pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 298 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 579 €/an
Calcul : 3 298 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 609 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 133 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 958 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 112 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 139 830 €
Revenus locatifs : +39 579 €
Charges déductibles : -139 830 €
Résultat foncier Année 1 : -100 251 €(Déficit de 100 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 330 €/an
Revenus locatifs : +39 579 €
Charges déductibles : -27 330 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 249 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78850.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 460 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 299 000 €(65% de 460 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 873 €/an
Calcul : 299 000 € × 3,636% = 10 873 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 579 €139 850 €21 260 €-100 271 €21 400 €78 871 €78 871 €
240 371 €26 796 €20 705 €13 576 €--65 295 €
341 178 €26 221 €20 130 €14 958 €--50 338 €
442 002 €25 626 €19 535 €16 376 €--33 961 €
542 842 €25 009 €18 919 €17 833 €--16 128 €
643 699 €24 370 €18 280 €19 329 €---
744 573 €23 709 €17 618 €20 864 €---
845 464 €23 023 €16 933 €22 441 €---
946 374 €22 313 €16 223 €24 060 €---
1047 301 €21 578 €15 488 €25 723 €---
1148 247 €20 816 €14 726 €27 431 €---
1249 212 €20 027 €13 937 €29 185 €---
1350 196 €19 210 €13 119 €30 987 €---
1451 200 €18 363 €12 272 €32 837 €---
1552 224 €17 486 €11 395 €34 739 €---
1653 269 €16 577 €10 487 €36 692 €---
1754 334 €15 636 €9 545 €38 698 €---
1855 421 €14 661 €8 570 €40 760 €---
1956 529 €13 651 €7 560 €42 878 €---
2057 660 €12 605 €6 514 €45 055 €---
2158 813 €11 521 €5 431 €47 292 €---
2259 989 €10 398 €4 308 €49 591 €---
2361 189 €9 236 €3 145 €51 954 €---
2462 413 €8 031 €1 940 €54 382 €---
2563 661 €6 783 €693 €56 878 €---
TOTAL1 267 743 €573 496 €308 733 €694 247 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 694 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 312 €-6 420 €+14 732 €
2+8 312 €0 €+8 312 €
3+8 312 €0 €+8 312 €
4+8 312 €0 €+8 312 €
5+8 312 €0 €+8 312 €
6+8 312 €+960 €+7 352 €
7+8 312 €+6 259 €+2 053 €
8+8 312 €+6 732 €+1 580 €
9+8 312 €+7 218 €+1 094 €
10+8 312 €+7 717 €+595 €
11+8 312 €+8 229 €+83 €
12+8 312 €+8 756 €-444 €
13+8 312 €+9 296 €-984 €
14+8 312 €+9 851 €-1 539 €
15+8 312 €+10 422 €-2 110 €
16+8 312 €+11 007 €-2 695 €
17+8 312 €+11 609 €-3 297 €
18+8 312 €+12 228 €-3 916 €
19+8 312 €+12 863 €-4 551 €
20+8 312 €+13 517 €-5 205 €
21+8 312 €+14 188 €-5 876 €
22+8 312 €+14 877 €-6 565 €
23+8 312 €+15 586 €-7 274 €
24+8 312 €+16 315 €-8 003 €
25+8 312 €+17 063 €-8 751 €
Total+207 800 €+208 274 €+-474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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