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Achat : Appartement Montpellier (34000)

VilleMontpellier (34)
Surface112m²
Coût Total275 600€
Loyer Annuel17 977€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 964,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 112 m², 4 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Au sein de la copropriété La Cité Fleurie, découvrez un appartement de type 4 à rénover, au troisième étage d'un immeuble bien entretenu. D'une surface de 112 m², il se compose d'un vaste double séjour ouvrant sur une terrasse, d'une cuisine indépendante avec loggia, de trois chambres, d'une salle de bains et d'un wc. Une cave de 18 m² et une place de parking viennent compléter cette description. Calme et lumineux, idéalement situé à proximité des commodités. Copropriété de 80 lots - dont 12 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1596.00 euros. Damien Modena (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : -.

Ville : Montpellier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34000
Coordonnées : 43.603500, 3.890050
Total : 275 600€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 258 000€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1498€/mois
Loyer annuel estimé : 17977€/an
Fourchette totale : 1175€ - 1910€/mois
Fourchette annuelle : 14101€ - 22919€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 785,08 €/m²
Basé sur :1106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :423 929 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-203 929€ (-48.1%)
Marge achat-revente :148 329€ (35.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 379,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 460,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 315,57€
Coût de l'assurance :24 115,00€
Taxe foncière : 1 797,68€/an
Soit par mois : 149,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,00€/mois
Soit par an : 1 596,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 498,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 742,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6000€ (inclut remplacement sanitaires, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet rafraîchi: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montpellier. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 977 €/an
Calcul : 1 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 965 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 798 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 596 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 883 €
Revenus locatifs : +17 977 €
Charges déductibles : -51 883 €
Résultat foncier Année 1 : -33 906 €(Déficit de 33 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 506 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 883 €/an
Revenus locatifs : +17 977 €
Charges déductibles : -13 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12506.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 977 €51 892 €9 534 €-33 915 €21 400 €12 515 €12 515 €
218 336 €13 643 €9 284 €4 694 €--7 822 €
318 703 €13 384 €9 026 €5 319 €--2 502 €
419 077 €13 116 €8 758 €5 961 €---
519 459 €12 839 €8 480 €6 620 €---
619 848 €12 551 €8 193 €7 296 €---
720 245 €12 254 €7 896 €7 991 €---
820 650 €11 946 €7 588 €8 704 €---
921 063 €11 627 €7 269 €9 436 €---
1021 484 €11 297 €6 938 €10 187 €---
1121 914 €10 954 €6 596 €10 959 €---
1222 352 €10 600 €6 242 €11 752 €---
1322 799 €10 233 €5 875 €12 566 €---
1423 255 €9 853 €5 495 €13 402 €---
1523 720 €9 460 €5 102 €14 260 €---
1624 194 €9 053 €4 694 €15 142 €---
1724 678 €8 631 €4 272 €16 048 €---
1825 172 €8 194 €3 836 €16 978 €---
1925 675 €7 741 €3 383 €17 934 €---
2026 189 €7 273 €2 915 €18 916 €---
2126 713 €6 788 €2 429 €19 925 €---
2227 247 €6 285 €1 927 €20 962 €---
2327 792 €5 765 €1 407 €22 027 €---
2428 348 €5 226 €868 €23 122 €---
2528 915 €4 668 €310 €24 247 €---
TOTAL575 804 €285 273 €138 316 €290 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 775 €-6 420 €+10 195 €
2+3 775 €0 €+3 775 €
3+3 775 €0 €+3 775 €
4+3 775 €+1 038 €+2 737 €
5+3 775 €+1 986 €+1 789 €
6+3 775 €+2 189 €+1 586 €
7+3 775 €+2 397 €+1 378 €
8+3 775 €+2 611 €+1 164 €
9+3 775 €+2 831 €+944 €
10+3 775 €+3 056 €+719 €
11+3 775 €+3 288 €+487 €
12+3 775 €+3 526 €+249 €
13+3 775 €+3 770 €+5 €
14+3 775 €+4 020 €-245 €
15+3 775 €+4 278 €-503 €
16+3 775 €+4 543 €-768 €
17+3 775 €+4 814 €-1 039 €
18+3 775 €+5 093 €-1 318 €
19+3 775 €+5 380 €-1 605 €
20+3 775 €+5 675 €-1 900 €
21+3 775 €+5 978 €-2 203 €
22+3 775 €+6 289 €-2 514 €
23+3 775 €+6 608 €-2 833 €
24+3 775 €+6 937 €-3 162 €
25+3 775 €+7 274 €-3 499 €
Total+94 375 €+87 159 €+7 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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