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Appartement à vendre

VilleAvignon (84)
Surface92
Coût Total171 192
Loyer Annuel11 129
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-130
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 900 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 433,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, Balcon

À découvrir sur la commune d'Avignon, cet appartement T4 d'environ 92m², situé dans un petit immeuble. Le bien se compose d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle d'eau, d'un WC indépendant ainsi que de plusieurs espaces de rangement. L'appartement est équipé de menuiseries PVC double vitrage, d'une climatisation réversible dans le séjour et d'un chauffage individuel au gaz. Actuellement loué 750 € par mois, ce bien constitue une opportunité idéale pour un investisseur souhaitant bénéficier de revenus locatifs immédiats. Les plus : Appartement vendu loué, 3 chambres, Climatisation réversible, Double vitrage PVC, Chauffage individuel gaz. Copropriété de 11 lots dont 3 lots d'habitation - Charges annuelles ALUR 1000 euros environ - Pas de procédure en cours L'équipe ERA Immobilier Carpentras est à votre disposition pour tout renseignement complémentaire Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 11 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1000.00 euros.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.935299, 4.810623
Total : 171 192
Prix d'acquisition : 131 900
Travaux : 28 740
Valeur du bien : 160 640
Frais de notaire : 10 552
Coût estimé : 10 552
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 927€/mois
Loyer annuel estimé : 11129€/an
Fourchette totale : 709€ - 1214€/mois
Fourchette annuelle : 8503€ - 14567€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 684,93 €/m²
Basé sur :351 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 014
Prix d'achat :131 900
Décote à l'achat :-23 114 (-14.9%)
Marge achat-revente :-16 178€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 192
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 881,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 440,50
Coût de l'assurance :12 839,40
Taxe foncière : 1 112,94€/an
Soit par mois : 92,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 927,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 427 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative du score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 740(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 36 m² × 70€/m² = 2520€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Autres pièces - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 100✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 100€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 129 €/an
Calcul : 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 192 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 113 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 943
Revenus locatifs : +11 129
Charges déductibles : -36 943
Résultat foncier Année 1 : -25 814(Déficit de 25 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 414
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 203 €/an
Revenus locatifs : +11 129
Charges déductibles : -8 203
Résultat foncier Années 2+ : 2 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4413.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 735(65% de 131 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 118 €/an
Calcul : 85 735 € × 3,636% = 3 118
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 12936 9485 582-25 81921 400 €4 419 €4 419 €
211 3528 0585 4323 294--1 125 €
311 5797 9035 2763 676---
411 8117 7435 1164 068---
512 0477 5774 9504 470---
612 2887 4054 7794 882---
712 5347 2284 6025 305---
812 7847 0454 4195 739---
913 0406 8564 2296 184---
1013 3016 6604 0346 640---
1113 5676 4583 8327 108---
1213 8386 2503 6237 588---
1314 1156 0343 4078 081---
1414 3975 8113 1848 586---
1514 6855 5802 9549 105---
1614 9795 3422 7159 637---
1715 2785 0962 46910 183---
1815 5844 8412 21510 743---
1915 8964 5781 95211 318---
2016 2134 3061 68011 907---
2116 5384 0251 39912 512---
2216 8683 7351 10813 134---
2317 2063 43580813 771---
2417 5503 12549814 425---
2517 9012 80417815 097---
TOTAL356 478174 84280 441181 63621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 636
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 129 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 337-6 420+8 757
2+2 3370+2 337
3+2 337+765+1 572
4+2 337+1 220+1 117
5+2 337+1 341+996
6+2 337+1 465+872
7+2 337+1 592+745
8+2 337+1 722+615
9+2 337+1 855+482
10+2 337+1 992+345
11+2 337+2 132+205
12+2 337+2 277+60
13+2 337+2 424-87
14+2 337+2 576-239
15+2 337+2 731-394
16+2 337+2 891-554
17+2 337+3 055-718
18+2 337+3 223-886
19+2 337+3 395-1 058
20+2 337+3 572-1 235
21+2 337+3 754-1 417
22+2 337+3 940-1 603
23+2 337+4 131-1 794
24+2 337+4 328-1 991
25+2 337+4 529-2 192
Total+58 425+54 491+3 934
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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