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Studio en résidence

VilleGuéret (23)
Surface33m²
Coût Total49 200€
Loyer Annuel4 350€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 40 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 212,12 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Studio avec salle de bain à part. Coin cuisine dans la pièce principale, qui est elle même fermée à part par une porte . Chauffage au sol gaz de ville et radiateurs électriques d’appoint . Cave et place de parking. Résidence très calme proche centre ville et école Notre Dame.

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.173570, 1.873590
Total : 49 200€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 46 000€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 10.98€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 13.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 362€/mois
Loyer annuel estimé : 4350€/an
Fourchette totale : 290€ - 454€/mois
Fourchette annuelle : 3476€ - 5444€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,2 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 185 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :+4 815€ (+13.7%)
Marge achat-revente :-14 015€ (-39.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :49 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :247,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :14,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 261,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 929,73€
Coût de l'assurance :4 305,00€
Taxe foncière : 435,00€/an
Soit par mois : 36,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 362,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 297,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage au sol gaz de ville par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques traces d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 362 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 350 €/an
Calcul : 362 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 49 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 172 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 435 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 322 €
Revenus locatifs : +4 350 €
Charges déductibles : -8 322 €
Résultat foncier Année 1 : -3 972 €(Déficit de 3 972 €)
Imputable sur revenu global : 3 972 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 322 €/an
Revenus locatifs : +4 350 €
Charges déductibles : -2 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 028 €/an
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 350 €8 324 €1 717 €-3 974 €3 974 €--
24 437 €2 279 €1 672 €2 158 €---
34 526 €2 233 €1 625 €2 293 €---
44 616 €2 185 €1 577 €2 432 €---
54 709 €2 135 €1 528 €2 574 €---
64 803 €2 083 €1 476 €2 719 €---
74 899 €2 030 €1 423 €2 869 €---
84 997 €1 975 €1 367 €3 022 €---
95 097 €1 917 €1 310 €3 180 €---
105 199 €1 858 €1 251 €3 341 €---
115 303 €1 796 €1 189 €3 506 €---
125 409 €1 733 €1 125 €3 676 €---
135 517 €1 667 €1 059 €3 850 €---
145 627 €1 598 €991 €4 029 €---
155 740 €1 527 €920 €4 212 €---
165 855 €1 454 €847 €4 401 €---
175 972 €1 378 €771 €4 594 €---
186 091 €1 299 €692 €4 792 €---
196 213 €1 218 €610 €4 995 €---
206 337 €1 133 €526 €5 204 €---
216 464 €1 046 €439 €5 418 €---
226 593 €955 €348 €5 638 €---
236 725 €861 €254 €5 864 €---
246 859 €764 €157 €6 096 €---
256 997 €663 €56 €6 334 €---
TOTAL139 331 €46 110 €24 930 €93 222 €3 974 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 192 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 350 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+913 €-1 192 €+2 105 €
2+913 €+647 €+266 €
3+913 €+688 €+225 €
4+913 €+729 €+184 €
5+913 €+772 €+141 €
6+913 €+816 €+97 €
7+913 €+861 €+52 €
8+913 €+907 €+6 €
9+913 €+954 €-41 €
10+913 €+1 002 €-89 €
11+913 €+1 052 €-139 €
12+913 €+1 103 €-190 €
13+913 €+1 155 €-242 €
14+913 €+1 209 €-296 €
15+913 €+1 264 €-351 €
16+913 €+1 320 €-407 €
17+913 €+1 378 €-465 €
18+913 €+1 438 €-525 €
19+913 €+1 499 €-586 €
20+913 €+1 561 €-648 €
21+913 €+1 625 €-712 €
22+913 €+1 691 €-778 €
23+913 €+1 759 €-846 €
24+913 €+1 829 €-916 €
25+913 €+1 900 €-987 €
Total+22 825 €+27 966 €+-5 141 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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