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Détails du bien

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface75
Coût Total140 520
Loyer Annuel9 073
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-57
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 320 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans une copropriété bien entretenue, T4 avec balcon, comrprenant un hall d'entrée, une cuisine séparée avec loggia, un séjour, un salon, un couloir avec de nombreux placards de rangements, un wc, une salle d'eau, deux chambres. Menuiseries en double vitrage, appartement qui necessitent des travaux de rafraichissement. une cave et un garage privatif complètent le bien. le bien est vendu libre d'occupation.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Total : 140 520
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 33 600
Valeur du bien : 132 600
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9073€/an
Fourchette totale : 578€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 6932€ - 11875€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 611,11 €/m²
Basé sur :953 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 833
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-96 833 (-49.4%)
Marge achat-revente :55 313€ (28.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 737,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 493,55
Coût de l'assurance :12 295,50
Taxe foncière : 907,29€/an
Soit par mois : 75,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 3.75 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 600(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 400
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4400€ = 4400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 900✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 073 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 520 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 730
Revenus locatifs : +9 073
Charges déductibles : -39 730
Résultat foncier Année 1 : -30 657(Déficit de 30 657 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 257
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 130 €/an
Revenus locatifs : +9 073
Charges déductibles : -6 130
Résultat foncier Années 2+ : 2 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9257.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 07339 7354 735-30 66221 400 €9 262 €9 262 €
29 2546 0094 6103 245--6 016 €
39 4395 8794 4803 560--2 456 €
49 6285 7454 3463 884---
59 8215 6064 2064 215---
610 0175 4624 0634 556---
710 2185 3133 9144 905---
810 4225 1593 7605 263---
910 6304 9993 6005 631---
1010 8434 8353 4356 008---
1111 0604 6643 2656 396---
1211 2814 4873 0886 794---
1311 5074 3052 9067 202---
1411 7374 1162 7177 621---
1511 9713 9202 5218 051---
1612 2113 7182 3198 493---
1712 4553 5092 1108 946---
1812 7043 2921 8939 412---
1912 9583 0681 6699 890---
2013 2172 8371 43710 381---
2113 4822 5971 19810 885---
2213 7512 34994911 403---
2314 0262 09269311 935---
2414 3071 82642712 481---
2514 5931 55215213 042---
TOTAL290 607137 07168 494153 53621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 536
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 905-6 420+8 325
2+1 9050+1 905
3+1 9050+1 905
4+1 905+428+1 477
5+1 905+1 265+640
6+1 905+1 367+538
7+1 905+1 471+434
8+1 905+1 579+326
9+1 905+1 689+216
10+1 905+1 803+102
11+1 905+1 919-14
12+1 905+2 038-133
13+1 905+2 161-256
14+1 905+2 286-381
15+1 905+2 415-510
16+1 905+2 548-643
17+1 905+2 684-779
18+1 905+2 824-919
19+1 905+2 967-1 062
20+1 905+3 114-1 209
21+1 905+3 266-1 361
22+1 905+3 421-1 516
23+1 905+3 580-1 675
24+1 905+3 744-1 839
25+1 905+3 912-2 007
Total+47 625+46 061+1 564
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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