Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDecize (58)
Surface46.3m²
Coût Total79 850€
Loyer Annuel5 717€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 46.3 m²
Prix au m² : 971,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Digicode

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS PIERRE JOURDIER MARIE CHERAMY ET JEAN-CHARLES REROLLE vous proposent : Appartement à vendre - DECIZE (58300)

DECIZE proche de toutes commodités - Bel appartement rénové comprenant une entrée, un dégagement avec de grands placards, une cuisine équipée d'une hotte, plaques gaz, four, lave-vaisselle, une pièce de vie avec balcon, une chambre, un wc, et une salle d'eau. Chauffage au sol (collectif gaz), menuiseries double vitrage PVC, immeuble isolé par l'exterieur. Situé au troisième étage d'un immeuble en co-propriété avec digicode, parc arboré, Ce joli bien dispose d'une cave, une place de parking et un garage. Charges comprenant chauffage, entretien parties communes, eau- Taxe foncière : 889 € Classe énergie : E - Classe climat : D - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1041 à 1409 € (base 2023) - Prix : 45 000 €, Hon. Négo charge Vdr. - Réf : 2025/465

Visites : Pour toute visite veuillez prendre contact avec Aurélia Macadré au 06 86 86 90 25 ou aurelia.macadre.58062@notaires.fr Contact : 03.86.77.08.09

Annonce de l'étude SELAS PIERRE JOURDIER MARIE CHERAMY ET JEAN-CHARLES REROLLE - Notaires à Decize - N° SIRET : 31890883700020

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Decize
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Coordonnées : 46.809270, 3.476394
Total : 79 850€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 31 250€
Valeur du bien : 76 250€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.3m²
Loyer prédit : 10.29€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 12.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5717€/an
Fourchette totale : 383€ - 593€/mois
Fourchette annuelle : 4593€ - 7116€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :810,81 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :37 541 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+7 459€ (+19.9%)
Marge achat-revente :-42 309€ (-112.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :389,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :29,94€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 419,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 886,60€
Coût de l'assurance :8 983,13€
Taxe foncière : 889,00€/an
Soit par mois : 74,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 476,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 493,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant pour remplacer le chauffage au sol collectif gaz
Quantité: 1 système pour 46.3 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention majeure nécessaire, juste un entretien léger
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet en bon état mais à entretenir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des surfaces dans le salon
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 250 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (inclus pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (inclus pose)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (inclus électroménager et pose)
  • Salle de bain:1 500€
    Entretien léger salle de bain: 1500€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:750€
    Entretien parquet: 15 m² × 50€/m² = 750€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Decize (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 717 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 561 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 850 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 060 €
Revenus locatifs : +5 717 €
Charges déductibles : -35 060 €
Résultat foncier Année 1 : -29 343 €(Déficit de 29 343 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 943 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 810 €/an
Revenus locatifs : +5 717 €
Charges déductibles : -3 810 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7943.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 717 €35 062 €2 564 €-29 346 €21 400 €7 946 €7 946 €
25 831 €3 743 €2 494 €2 088 €--5 857 €
35 948 €3 671 €2 423 €2 277 €--3 581 €
46 067 €3 597 €2 349 €2 470 €--1 111 €
56 188 €3 520 €2 272 €2 667 €---
66 312 €3 441 €2 193 €2 870 €---
76 438 €3 360 €2 111 €3 078 €---
86 567 €3 275 €2 027 €3 291 €---
96 698 €3 188 €1 940 €3 510 €---
106 832 €3 098 €1 850 €3 734 €---
116 969 €3 005 €1 757 €3 964 €---
127 108 €2 909 €1 661 €4 199 €---
137 250 €2 810 €1 561 €4 440 €---
147 395 €2 707 €1 459 €4 688 €---
157 543 €2 601 €1 353 €4 942 €---
167 694 €2 492 €1 243 €5 202 €---
177 848 €2 379 €1 130 €5 469 €---
188 005 €2 262 €1 014 €5 743 €---
198 165 €2 141 €893 €6 023 €---
208 328 €2 017 €768 €6 311 €---
218 495 €1 888 €640 €6 606 €---
228 665 €1 755 €507 €6 909 €---
238 838 €1 618 €370 €7 220 €---
249 015 €1 476 €228 €7 539 €---
259 195 €1 329 €81 €7 865 €---
TOTAL183 105 €99 345 €36 887 €83 761 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 761 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 200 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 200 €-6 420 €+7 620 €
2+1 200 €0 €+1 200 €
3+1 200 €0 €+1 200 €
4+1 200 €0 €+1 200 €
5+1 200 €+467 €+733 €
6+1 200 €+861 €+339 €
7+1 200 €+923 €+277 €
8+1 200 €+987 €+213 €
9+1 200 €+1 053 €+147 €
10+1 200 €+1 120 €+80 €
11+1 200 €+1 189 €+11 €
12+1 200 €+1 260 €-60 €
13+1 200 €+1 332 €-132 €
14+1 200 €+1 406 €-206 €
15+1 200 €+1 483 €-283 €
16+1 200 €+1 561 €-361 €
17+1 200 €+1 641 €-441 €
18+1 200 €+1 723 €-523 €
19+1 200 €+1 807 €-607 €
20+1 200 €+1 893 €-693 €
21+1 200 €+1 982 €-782 €
22+1 200 €+2 073 €-873 €
23+1 200 €+2 166 €-966 €
24+1 200 €+2 262 €-1 062 €
25+1 200 €+2 360 €-1 160 €
Total+30 000 €+25 128 €+4 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →