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Achat : Appartement Tourcoing (59200)

Bien expiré
VilleTourcoing (59)
Surface75m²
Coût Total120 100€
Loyer Annuel10 138€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 306,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé dans un secteur très calme, au deuxième étage d'une petite copropriété, un appartement en parfait état composé de hall avec placards, cuisine, cellier, salon-séjour donnant sur balcon, dégagement, deux chambres dont une avec placard, wc, garage.

Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 47.457660, 6.865930
Total : 120 100€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 14 260€
Valeur du bien : 112 260€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 845€/mois
Loyer annuel estimé : 10138€/an
Fourchette totale : 675€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 8102€ - 12685€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 138,14 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 361 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+12 639€ (+14.8%)
Marge achat-revente :-34 739€ (-40.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 629,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 348,11€
Coût de l'assurance :10 508,75€
Taxe foncière : 1 013,78€/an
Soit par mois : 84,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 714,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :130,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté par des appareils modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car salon en bon état
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - bon état général, parquet récent

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 260 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
  • Cuisine:7 000€
    Cuisine complète entrée de gamme: 4000€, Électroménager complet: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 260€
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire car salon en bon état
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourcoing (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 138 €/an
Calcul : 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 014 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 726 €
Revenus locatifs : +10 138 €
Charges déductibles : -19 726 €
Résultat foncier Année 1 : -9 588 €(Déficit de 9 588 €)
Imputable sur revenu global : 9 588 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 466 €/an
Revenus locatifs : +10 138 €
Charges déductibles : -5 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 672 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 138 €19 729 €4 035 €-9 592 €9 592 €--
210 341 €5 362 €3 928 €4 978 €---
310 547 €5 251 €3 817 €5 296 €---
410 758 €5 137 €3 703 €5 622 €---
510 974 €5 018 €3 584 €5 955 €---
611 193 €4 895 €3 461 €6 298 €---
711 417 €4 768 €3 334 €6 648 €---
811 645 €4 637 €3 203 €7 008 €---
911 878 €4 501 €3 067 €7 377 €---
1012 116 €4 361 €2 927 €7 755 €---
1112 358 €4 215 €2 781 €8 143 €---
1212 605 €4 065 €2 631 €8 540 €---
1312 857 €3 909 €2 475 €8 948 €---
1413 114 €3 748 €2 314 €9 366 €---
1513 377 €3 581 €2 147 €9 795 €---
1613 644 €3 409 €1 975 €10 235 €---
1713 917 €3 231 €1 797 €10 686 €---
1814 195 €3 046 €1 612 €11 149 €---
1914 479 €2 855 €1 421 €11 624 €---
2014 769 €2 658 €1 224 €12 111 €---
2115 064 €2 454 €1 020 €12 610 €---
2215 366 €2 243 €808 €13 123 €---
2315 673 €2 024 €590 €13 649 €---
2415 986 €1 798 €364 €14 189 €---
2516 306 €1 564 €130 €14 742 €---
TOTAL324 718 €108 461 €58 348 €216 256 €9 592 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 877 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 129 €-2 877 €+5 006 €
2+2 129 €+1 493 €+636 €
3+2 129 €+1 589 €+540 €
4+2 129 €+1 686 €+443 €
5+2 129 €+1 787 €+342 €
6+2 129 €+1 889 €+240 €
7+2 129 €+1 995 €+134 €
8+2 129 €+2 102 €+27 €
9+2 129 €+2 213 €-84 €
10+2 129 €+2 327 €-198 €
11+2 129 €+2 443 €-314 €
12+2 129 €+2 562 €-433 €
13+2 129 €+2 684 €-555 €
14+2 129 €+2 810 €-681 €
15+2 129 €+2 939 €-810 €
16+2 129 €+3 071 €-942 €
17+2 129 €+3 206 €-1 077 €
18+2 129 €+3 345 €-1 216 €
19+2 129 €+3 487 €-1 358 €
20+2 129 €+3 633 €-1 504 €
21+2 129 €+3 783 €-1 654 €
22+2 129 €+3 937 €-1 808 €
23+2 129 €+4 095 €-1 966 €
24+2 129 €+4 257 €-2 128 €
25+2 129 €+4 423 €-2 294 €
Total+53 225 €+64 877 €+-11 652 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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