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Immeuble 15 pièces 232 m²

Bien expiré
VilleGramat (46)
Surface232m²
Coût Total325 438€
Loyer Annuel26 233€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 202 350 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 872,2 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble Gramat 5 Appartements

Proche du centre ville, facilité de stationnement, immeuble comprenant 5 appartements sur 2 niveaux et 1 studio en rez de chaussée. Les appartements sont loués meublés. Les charges locatives sont inclues dans le montant du loyer et régularisées en fin d'année. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez ISSAULAN Serge, au [Coordonnées masquées] ou par courriel à [Coordonnées masquées]. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de ISSAULAN Serge, agissant en qualité de conseiller immobilier indépendant sous portage salarial auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC Le Chêne Ferré - 44 Allée des Cinq Continents 44120 VERTOU ; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police RCP_01_28137J. Mandat réf : 460670 Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. Référence annonce : 460670SIS Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Gramat
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46500
Coordonnées : 44.779785, 1.724274
Total : 325 438€
Prix d'acquisition : 202 350€
Travaux : 106 900€
Valeur du bien : 309 250€
Frais de notaire : 16 188€
Coût estimé : 16 188€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.71€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 2186€/mois
Loyer annuel estimé : 26233€/an
Fourchette totale : 1789€ - 2671€/mois
Fourchette annuelle : 21468€ - 32056€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 175,82 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 790 €
Prix d'achat :202 350 €
Décote à l'achat :-70 440€ (-25.8%)
Marge achat-revente :-52 648€ (-19.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 438€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 594,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :94,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 689,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 918,34€
Coût de l'assurance :28 475,82€
Taxe foncière : 2 623,29€/an
Soit par mois : 218,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 186,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 908,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :278,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 232 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m² pour 232 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 5 appartements
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (estimé pour 5 appartements)
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (estimé pour 5 appartements)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour confort locatif
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 cuisines (estimé pour 5 appartements)
Raison: État 3/5 visible - amélioration de l'esthétique et fonctionnalité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 5 salons (estimé pour 5 appartements)
Raison: État 4/5 visible - petits travaux cosmétiques pour maintenir l'état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :106 900 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 5 chambres × 3000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:40 000€
    Rénovation cuisine complète: 5 cuisines × 8000€ = 40000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rafraîchissement salon: 5 salons × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gramat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 186 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 233 €/an
Calcul : 2 186 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 438 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 139 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 106 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 263 €
Revenus locatifs : +26 233 €
Charges déductibles : -121 263 €
Résultat foncier Année 1 : -95 030 €(Déficit de 95 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 363 €/an
Revenus locatifs : +26 233 €
Charges déductibles : -14 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73630.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 202 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 528 €(65% de 202 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 783 €/an
Calcul : 131 528 € × 3,636% = 4 783 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 233 €121 274 €10 611 €-95 041 €21 400 €73 641 €73 641 €
226 758 €14 088 €10 326 €12 669 €--60 971 €
327 293 €13 793 €10 031 €13 500 €--47 472 €
427 839 €13 488 €9 726 €14 351 €--33 121 €
528 395 €13 173 €9 410 €15 223 €--17 898 €
628 963 €12 847 €9 085 €16 116 €--1 782 €
729 542 €12 510 €8 748 €17 032 €---
830 133 €12 162 €8 400 €17 971 €---
930 736 €11 803 €8 040 €18 933 €---
1031 351 €11 431 €7 669 €19 920 €---
1131 978 €11 047 €7 284 €20 931 €---
1232 617 €10 650 €6 887 €21 968 €---
1333 270 €10 239 €6 477 €23 030 €---
1433 935 €9 815 €6 053 €24 120 €---
1534 614 €9 377 €5 615 €25 237 €---
1635 306 €8 924 €5 162 €26 382 €---
1736 012 €8 456 €4 694 €27 556 €---
1836 732 €7 972 €4 210 €28 760 €---
1937 467 €7 472 €3 710 €29 995 €---
2038 216 €6 955 €3 193 €31 261 €---
2138 981 €6 421 €2 659 €32 559 €---
2239 760 €5 869 €2 107 €33 891 €---
2340 556 €5 299 €1 537 €35 257 €---
2441 367 €4 709 €947 €36 657 €---
2542 194 €4 100 €338 €38 094 €---
TOTAL840 247 €353 876 €152 918 €486 371 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 486 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 509 €-6 420 €+11 929 €
2+5 509 €0 €+5 509 €
3+5 509 €0 €+5 509 €
4+5 509 €0 €+5 509 €
5+5 509 €0 €+5 509 €
6+5 509 €0 €+5 509 €
7+5 509 €+4 575 €+934 €
8+5 509 €+5 391 €+118 €
9+5 509 €+5 680 €-171 €
10+5 509 €+5 976 €-467 €
11+5 509 €+6 279 €-770 €
12+5 509 €+6 590 €-1 081 €
13+5 509 €+6 909 €-1 400 €
14+5 509 €+7 236 €-1 727 €
15+5 509 €+7 571 €-2 062 €
16+5 509 €+7 915 €-2 406 €
17+5 509 €+8 267 €-2 758 €
18+5 509 €+8 628 €-3 119 €
19+5 509 €+8 998 €-3 489 €
20+5 509 €+9 378 €-3 869 €
21+5 509 €+9 768 €-4 259 €
22+5 509 €+10 167 €-4 658 €
23+5 509 €+10 577 €-5 068 €
24+5 509 €+10 997 €-5 488 €
25+5 509 €+11 428 €-5 919 €
Total+137 725 €+145 911 €+-8 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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