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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoulogne-Billancourt (92)
Surface52m²
Coût Total242 690€
Loyer Annuel19 285€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 3 807,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Ascenseur, 1 chambre, Balcon, Non meublé

Résidence les ''Hespérides'', proche des nouveaux quartier, situé dans une résidence sécurisée de très bon standing, joli 2 pièces lumineux en étage, bénéficiant d'un séjour ouvert sur un large balcon, donnant entièrement sur le jardin de la résidence, cuisine séparée, une chambre avec placard, salle de bains, WC séparée. Appartement en très bon état général. Idéal pour des personnes qui veulent garder toute leur autonomie en ayant un service 24/24. Référence agence : 53

Ville : Boulogne-Billancourt
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92100
Coordonnées : 48.826590, 2.236618
Total : 242 690€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 28 850€
Valeur du bien : 226 850€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 30.91€/m²/mois
Fourchette : 25.14€ - 37.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1607€/mois
Loyer annuel estimé : 19285€/an
Fourchette totale : 1308€ - 1975€/mois
Fourchette annuelle : 15690€ - 23704€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 183,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :68,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 252,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 495,05€
Coût de l'assurance :20 628,65€
Taxe foncière : 1 928,54€/an
Soit par mois : 160,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 607,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 413,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :193,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 850 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-Billancourt (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 285 €/an
Calcul : 1 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 690 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 825 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 929 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 413 €
Revenus locatifs : +19 285 €
Charges déductibles : -39 413 €
Résultat foncier Année 1 : -20 127 €(Déficit de 20 127 €)
Imputable sur revenu global : 20 127 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 563 €/an
Revenus locatifs : +19 285 €
Charges déductibles : -10 563 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 723 €/an
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 285 €39 420 €7 817 €-20 135 €20 135 €--
219 671 €10 359 €7 605 €9 312 €---
320 065 €10 141 €7 387 €9 924 €---
420 466 €9 915 €7 161 €10 551 €---
520 875 €9 682 €6 928 €11 194 €---
621 293 €9 441 €6 687 €11 852 €---
721 719 €9 192 €6 438 €12 527 €---
822 153 €8 935 €6 181 €13 218 €---
922 596 €8 669 €5 915 €13 927 €---
1023 048 €8 395 €5 641 €14 653 €---
1123 509 €8 111 €5 358 €15 398 €---
1223 979 €7 818 €5 065 €16 161 €---
1324 459 €7 516 €4 762 €16 943 €---
1424 948 €7 203 €4 450 €17 744 €---
1525 447 €6 880 €4 127 €18 566 €---
1625 956 €6 547 €3 793 €19 409 €---
1726 475 €6 202 €3 449 €20 273 €---
1827 004 €5 846 €3 093 €21 158 €---
1927 544 €5 478 €2 725 €22 066 €---
2028 095 €5 098 €2 345 €22 997 €---
2128 657 €4 706 €1 952 €23 951 €---
2229 230 €4 300 €1 547 €24 930 €---
2329 815 €3 881 €1 128 €25 934 €---
2430 411 €3 449 €695 €26 963 €---
2531 019 €3 001 €248 €28 018 €---
TOTAL617 719 €210 187 €112 495 €407 531 €20 135 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 041 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 407 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 050 €-6 041 €+10 091 €
2+4 050 €+2 794 €+1 256 €
3+4 050 €+2 977 €+1 073 €
4+4 050 €+3 165 €+885 €
5+4 050 €+3 358 €+692 €
6+4 050 €+3 556 €+494 €
7+4 050 €+3 758 €+292 €
8+4 050 €+3 965 €+85 €
9+4 050 €+4 178 €-128 €
10+4 050 €+4 396 €-346 €
11+4 050 €+4 619 €-569 €
12+4 050 €+4 848 €-798 €
13+4 050 €+5 083 €-1 033 €
14+4 050 €+5 323 €-1 273 €
15+4 050 €+5 570 €-1 520 €
16+4 050 €+5 823 €-1 773 €
17+4 050 €+6 082 €-2 032 €
18+4 050 €+6 347 €-2 297 €
19+4 050 €+6 620 €-2 570 €
20+4 050 €+6 899 €-2 849 €
21+4 050 €+7 185 €-3 135 €
22+4 050 €+7 479 €-3 429 €
23+4 050 €+7 780 €-3 730 €
24+4 050 €+8 089 €-4 039 €
25+4 050 €+8 405 €-4 355 €
Total+101 250 €+122 259 €+-21 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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