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Maison à vendre

Bien expiré
VilleEsclottes (47)
Surface406m²
Coût Total497 820€
Loyer Annuel48 208€
Rentabilité9.68%
Cashflow/mois+1 005€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 406 m²
Prix au m² : 982,76 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 salles de bain, 5 chambres, 4 parkings: 4 parkings, Sans vis-à-vis, Piscine, Pas de cave

Bel ensemble immobilier composé d'une grande maison familiale et d'un gîte. Chaque bien possède sa piscine sécurisée sans aucun vis-à-vis. Possibilité d'un revenu saisonnier ou de loger la famille. Les terrasses et le terrain de pétanque invitent à la détente. Real estate complex consisting of a large family house and a cottage.

Ville : Esclottes
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47120
Coordonnées : 44.712883, 0.145595
Total : 497 820€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 66 900€
Valeur du bien : 465 900€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 406m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 12.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 4017€/mois
Loyer annuel estimé : 48208€/an
Fourchette totale : 3193€ - 5055€/mois
Fourchette annuelle : 38312€ - 60659€/an
Rentabilité brute :9.68%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 808,31 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :734 174 €
Prix d'achat :399 000 €
Décote à l'achat :-335 174€ (-45.7%)
Marge achat-revente :236 354€ (32.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :497 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 465,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :145,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 610,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :241 855,60€
Coût de l'assurance :43 559,25€
Taxe foncière : 4 820,76€/an
Soit par mois : 401,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 017,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 012,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 004,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 406 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 51 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 406 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des mises à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 900 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:30 600€
    Fenêtres double vitrage: 51 fenêtres × 600€ = 30600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Esclottes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 208 €/an
Calcul : 4 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 497 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 742 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 174 €
Revenus locatifs : +48 208 €
Charges déductibles : -90 174 €
Résultat foncier Année 1 : -41 966 €(Déficit de 41 966 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 566 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 274 €/an
Revenus locatifs : +48 208 €
Charges déductibles : -23 274 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20566.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 208 €90 190 €16 727 €-41 982 €21 400 €20 582 €20 582 €
249 172 €22 846 €16 283 €26 326 €---
350 155 €22 386 €15 823 €27 769 €---
451 158 €21 911 €15 348 €29 247 €---
552 181 €21 419 €14 856 €30 762 €---
653 225 €20 910 €14 347 €32 315 €---
754 290 €20 384 €13 821 €33 905 €---
855 375 €19 840 €13 277 €35 536 €---
956 483 €19 276 €12 713 €37 207 €---
1057 613 €18 694 €12 130 €38 919 €---
1158 765 €18 091 €11 528 €40 674 €---
1259 940 €17 467 €10 904 €42 473 €---
1361 139 €16 822 €10 259 €44 317 €---
1462 362 €16 154 €9 591 €46 207 €---
1563 609 €15 464 €8 901 €48 145 €---
1664 881 €14 749 €8 186 €50 132 €---
1766 179 €14 010 €7 447 €52 168 €---
1867 502 €13 246 €6 683 €54 257 €---
1968 852 €12 455 €5 892 €56 398 €---
2070 229 €11 636 €5 073 €58 593 €---
2171 634 €10 790 €4 227 €60 844 €---
2273 067 €9 914 €3 351 €63 153 €---
2374 528 €9 008 €2 445 €65 520 €---
2476 019 €8 071 €1 507 €67 948 €---
2577 539 €7 101 €538 €70 438 €---
TOTAL1 544 104 €472 834 €241 856 €1 071 270 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 071 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 124 €-6 420 €+16 544 €
2+10 124 €+1 723 €+8 401 €
3+10 124 €+8 331 €+1 793 €
4+10 124 €+8 774 €+1 350 €
5+10 124 €+9 229 €+895 €
6+10 124 €+9 694 €+430 €
7+10 124 €+10 172 €-48 €
8+10 124 €+10 661 €-537 €
9+10 124 €+11 162 €-1 038 €
10+10 124 €+11 676 €-1 552 €
11+10 124 €+12 202 €-2 078 €
12+10 124 €+12 742 €-2 618 €
13+10 124 €+13 295 €-3 171 €
14+10 124 €+13 862 €-3 738 €
15+10 124 €+14 444 €-4 320 €
16+10 124 €+15 040 €-4 916 €
17+10 124 €+15 651 €-5 527 €
18+10 124 €+16 277 €-6 153 €
19+10 124 €+16 919 €-6 795 €
20+10 124 €+17 578 €-7 454 €
21+10 124 €+18 253 €-8 129 €
22+10 124 €+18 946 €-8 822 €
23+10 124 €+19 656 €-9 532 €
24+10 124 €+20 384 €-10 260 €
25+10 124 €+21 131 €-11 007 €
Total+253 100 €+321 381 €+-68 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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