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Appartement 4 pièces 114 m²

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface114m²
Coût Total197 400€
Loyer Annuel11 046€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 359,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 114 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL DESGROUX-KEYSER-FRANCOIS vous proposent : Appartement à vendre - ST DIZIER (52100)

Un ensemble immobilier en plein centre ville composé :

•D'une partie commerciale d’environ 85m² :

Au rez-de-chaussée : Un salon de coiffure

Au sous-sol : Deux cabines de soin avec douche entre les deux et une cave

•D'un appartement sur deux niveaux d’environ 114m² :

1er niveau : Une chambre, une salle de bain, une cuisine, un WC, un dégagement, une pièce

2ème niveau : Une grande pièce, une grande chambre

Equipements : Chauffage central au gaz, double vitrage.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL DESGROUX-KEYSER-FRANCOIS - Notaires à Doulevant-le-Château - N° SIRET : 89382436700021

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 114 m²

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.636856, 4.951559
Total : 197 400€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 185 000€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11046€/an
Fourchette totale : 704€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 8454€ - 14434€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 071,43 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 143 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :+32 857€ (+26.9%)
Marge achat-revente :-75 257€ (-61.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :57,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 036,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 218,53€
Coût de l'assurance :17 272,50€
Taxe foncière : 1 104,64€/an
Soit par mois : 92,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 920,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 128,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage central au gaz existant
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 114 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rénovation pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation complète salle de bain (8 m²): 400€/m² × 8m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète (8 m²): 750€/m² × 8m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol et peinture: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 600€
    Peinture murs salon (20 m²): 80€/m² × 20m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 046 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 400 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 691 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 441 €
Revenus locatifs : +11 046 €
Charges déductibles : -38 441 €
Résultat foncier Année 1 : -27 395 €(Déficit de 27 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 441 €/an
Revenus locatifs : +11 046 €
Charges déductibles : -8 441 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 605 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5995.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 046 €38 448 €6 652 €-27 401 €21 400 €6 001 €6 001 €
211 267 €8 271 €6 476 €2 996 €--3 005 €
311 493 €8 089 €6 293 €3 404 €---
411 722 €7 900 €6 105 €3 822 €---
511 957 €7 705 €5 909 €4 252 €---
612 196 €7 503 €5 707 €4 694 €---
712 440 €7 293 €5 498 €5 147 €---
812 689 €7 077 €5 281 €5 612 €---
912 943 €6 853 €5 058 €6 089 €---
1013 201 €6 622 €4 826 €6 580 €---
1113 465 €6 382 €4 586 €7 084 €---
1213 735 €6 134 €4 338 €7 601 €---
1314 009 €5 877 €4 082 €8 132 €---
1414 290 €5 612 €3 816 €8 678 €---
1514 575 €5 337 €3 542 €9 238 €---
1614 867 €5 053 €3 258 €9 814 €---
1715 164 €4 759 €2 964 €10 405 €---
1815 468 €4 455 €2 660 €11 013 €---
1915 777 €4 140 €2 345 €11 637 €---
2016 092 €3 815 €2 019 €12 278 €---
2116 414 €3 478 €1 682 €12 936 €---
2216 743 €3 129 €1 334 €13 613 €---
2317 077 €2 769 €973 €14 309 €---
2417 419 €2 396 €600 €15 023 €---
2517 767 €2 010 €214 €15 758 €---
TOTAL353 819 €171 107 €96 219 €182 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 320 €-6 420 €+8 740 €
2+2 320 €0 €+2 320 €
3+2 320 €+119 €+2 201 €
4+2 320 €+1 147 €+1 173 €
5+2 320 €+1 276 €+1 044 €
6+2 320 €+1 408 €+912 €
7+2 320 €+1 544 €+776 €
8+2 320 €+1 684 €+636 €
9+2 320 €+1 827 €+493 €
10+2 320 €+1 974 €+346 €
11+2 320 €+2 125 €+195 €
12+2 320 €+2 280 €+40 €
13+2 320 €+2 440 €-120 €
14+2 320 €+2 603 €-283 €
15+2 320 €+2 771 €-451 €
16+2 320 €+2 944 €-624 €
17+2 320 €+3 122 €-802 €
18+2 320 €+3 304 €-984 €
19+2 320 €+3 491 €-1 171 €
20+2 320 €+3 683 €-1 363 €
21+2 320 €+3 881 €-1 561 €
22+2 320 €+4 084 €-1 764 €
23+2 320 €+4 293 €-1 973 €
24+2 320 €+4 507 €-2 187 €
25+2 320 €+4 727 €-2 407 €
Total+58 000 €+54 813 €+3 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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