Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 5 pièces 121 m²

VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface121m²
Coût Total150 045€
Loyer Annuel9 934€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 652,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 5 pièces principales

En hyper-centre - maison de trois chambres avec beaux volumes et fort potentiel. Au RDC: séjour de 50m² exposé plein Sud, idéal pour profiter de la luminosité toute de la journée avec accès au jardin sans vis-à-vis, cuisine, WC séparé. A l'étage: trois chambres, salle de bains et WC séparé. Possibilité vie de plain-pied. Garage. Honoraires à charge acquéreur : 8.48% Référence annonce : 157-4222 Date de réalisation du diagnostic : 02/04/2024 Prix hors honoraires : 72 825 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 089 € et 2 827 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.725487, 2.504786
Total : 150 045€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 64 725€
Valeur du bien : 143 725€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9934€/an
Fourchette totale : 650€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7799€ - 12654€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 020,63 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 496 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-44 496€ (-36.0%)
Marge achat-revente :-26 549€ (-21.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 045€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 776,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 698,25€
Coût de l'assurance :11 253,37€
Taxe foncière : 993,42€/an
Soit par mois : 82,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 859,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et du plafond du salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 2.5/5 - Salon nécessite un rafraîchissement des murs
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques - Mise à jour nécessaire pour sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 121 m²
Raison: Normes de plomberie - Assurer un bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 725 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 100€
    Isolation combles: 121 m² × 100€/m² = 12100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1100€ = 16500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:2 800€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Prises: 5 prises × 80€ = 400€, Total: 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise à jour:3 025€
    Mise à jour plomberie: 121 m² × 25€/m² = 3025€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-Montrond (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 934 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 045 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 725 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 131 €
Revenus locatifs : +9 934 €
Charges déductibles : -71 131 €
Résultat foncier Année 1 : -61 196 €(Déficit de 61 196 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 796 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 406 €/an
Revenus locatifs : +9 934 €
Charges déductibles : -6 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39796.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 934 €71 136 €4 967 €-61 201 €21 400 €39 801 €39 801 €
210 133 €6 278 €4 834 €3 855 €--35 946 €
310 336 €6 140 €4 697 €4 195 €--31 751 €
410 542 €5 998 €4 555 €4 544 €--27 207 €
510 753 €5 852 €4 408 €4 901 €--22 306 €
610 968 €5 700 €4 256 €5 268 €--17 037 €
711 188 €5 543 €4 099 €5 645 €--11 393 €
811 411 €5 381 €3 937 €6 031 €--5 362 €
911 640 €5 213 €3 769 €6 427 €---
1011 872 €5 039 €3 596 €6 833 €---
1112 110 €4 860 €3 416 €7 250 €---
1212 352 €4 674 €3 231 €7 678 €---
1312 599 €4 483 €3 039 €8 116 €---
1412 851 €4 284 €2 841 €8 567 €---
1513 108 €4 079 €2 636 €9 029 €---
1613 370 €3 867 €2 424 €9 503 €---
1713 638 €3 648 €2 204 €9 990 €---
1813 910 €3 421 €1 977 €10 489 €---
1914 189 €3 187 €1 743 €11 002 €---
2014 472 €2 944 €1 501 €11 528 €---
2114 762 €2 693 €1 250 €12 068 €---
2215 057 €2 434 €991 €12 623 €---
2315 358 €2 166 €723 €13 192 €---
2415 665 €1 889 €445 €13 776 €---
2515 979 €1 602 €159 €14 376 €---
TOTAL318 197 €172 512 €71 698 €145 685 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 685 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 086 €-6 420 €+8 506 €
2+2 086 €0 €+2 086 €
3+2 086 €0 €+2 086 €
4+2 086 €0 €+2 086 €
5+2 086 €0 €+2 086 €
6+2 086 €0 €+2 086 €
7+2 086 €0 €+2 086 €
8+2 086 €0 €+2 086 €
9+2 086 €+319 €+1 767 €
10+2 086 €+2 050 €+36 €
11+2 086 €+2 175 €-89 €
12+2 086 €+2 303 €-217 €
13+2 086 €+2 435 €-349 €
14+2 086 €+2 570 €-484 €
15+2 086 €+2 709 €-623 €
16+2 086 €+2 851 €-765 €
17+2 086 €+2 997 €-911 €
18+2 086 €+3 147 €-1 061 €
19+2 086 €+3 301 €-1 215 €
20+2 086 €+3 458 €-1 372 €
21+2 086 €+3 620 €-1 534 €
22+2 086 €+3 787 €-1 701 €
23+2 086 €+3 958 €-1 872 €
24+2 086 €+4 133 €-2 047 €
25+2 086 €+4 313 €-2 227 €
Total+52 150 €+43 705 €+8 445 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →