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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface70m²
Coût Total190 396€
Loyer Annuel9 770€
Rentabilité5.13%
Cashflow/mois-276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 542,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 31 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition est, Pas de balcon

APPARTEMENT DE TYPE 3 PROCHE FACULTÉS AVEC POSSIBILITES DE T4 L'agence Immoplus vous propose cet appartement de type 3 situé au deuxième étage à deux pas de la citadelle. Il se compose d'une entrée, une pièce de vie bien exposée, une cuisine, une salle de bains, deux chambres, un balcon et une cave. LES + : LUMINOSITÉ / BEAU POTENTIEL ++ POSSIBLE DE LE TRANSFORMER EN T4 Pour toute visite ou renseignement veuillez contacter l'agence. « Les informations relatives à l'état des risques et pollutions pour ce bien peuvent être consultées sur le site Géorisques : »

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.910553, 2.298549
Total : 190 396€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 73 756€
Valeur du bien : 181 756€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9770€/an
Fourchette totale : 658€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7897€ - 12086€/an
Rentabilité brute :5.13%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 404,56 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 319 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :+9 681€ (+9.8%)
Marge achat-revente :-92 077€ (-93.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 396€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :951,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :57,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 008,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 941,87€
Coût de l'assurance :17 135,64€
Taxe foncière : 976,95€/an
Soit par mois : 81,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement des murs dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 756 €(1 054 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:19 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 7000€ × 0.4 = 2800€
  • Menuiseries:14 280€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 850€ = 5950€, Main d'œuvre: 5950€ × 0.4 = 2380€
  • Eau chaude:7 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 3000€ × 0.4 = 1200€
  • Cuisine:24 700€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 1 ensemble × 3000€ = 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 8000€ × 0.4 = 3200€
  • Salle de bain:432€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 180€ × 0.4 = 72€
  • Chambres - Peinture:1 728€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 720€ × 0.4 = 288€
  • Chambres - Revêtement sol:3 456€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 1440€ × 0.4 = 576€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€ × 0.4 = 300€
  • Entrée:360€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 150€ × 0.4 = 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 770 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 542 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 396 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 685 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 756 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 961 €
Revenus locatifs : +9 770 €
Charges déductibles : -81 961 €
Résultat foncier Année 1 : -72 191 €(Déficit de 72 191 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 791 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 205 €/an
Revenus locatifs : +9 770 €
Charges déductibles : -8 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 565 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50791.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 770 €81 967 €6 549 €-72 198 €21 400 €50 798 €50 798 €
29 965 €8 039 €6 377 €1 926 €--48 872 €
310 164 €7 861 €6 199 €2 303 €--46 568 €
410 368 €7 677 €6 014 €2 691 €--43 877 €
510 575 €7 486 €5 823 €3 089 €--40 788 €
610 786 €7 288 €5 626 €3 498 €--37 290 €
711 002 €7 083 €5 421 €3 919 €--33 371 €
811 222 €6 871 €5 209 €4 351 €--29 020 €
911 447 €6 652 €4 990 €4 795 €--24 225 €
1011 676 €6 425 €4 762 €5 251 €--18 975 €
1111 909 €6 190 €4 527 €5 719 €--13 255 €
1212 147 €5 946 €4 284 €6 201 €---
1312 390 €5 694 €4 032 €6 696 €---
1412 638 €5 433 €3 771 €7 205 €---
1512 891 €5 163 €3 500 €7 728 €---
1613 149 €4 883 €3 221 €8 266 €---
1713 411 €4 593 €2 931 €8 818 €---
1813 680 €4 293 €2 631 €9 386 €---
1913 953 €3 983 €2 320 €9 971 €---
2014 232 €3 661 €1 999 €10 571 €---
2114 517 €3 328 €1 666 €11 189 €---
2214 807 €2 984 €1 321 €11 824 €---
2315 104 €2 627 €964 €12 477 €---
2415 406 €2 257 €595 €13 148 €---
2515 714 €1 875 €212 €13 839 €---
TOTAL312 921 €210 257 €94 942 €102 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 052 €-6 420 €+8 472 €
2+2 052 €0 €+2 052 €
3+2 052 €0 €+2 052 €
4+2 052 €0 €+2 052 €
5+2 052 €0 €+2 052 €
6+2 052 €0 €+2 052 €
7+2 052 €0 €+2 052 €
8+2 052 €0 €+2 052 €
9+2 052 €0 €+2 052 €
10+2 052 €0 €+2 052 €
11+2 052 €0 €+2 052 €
12+2 052 €+1 860 €+192 €
13+2 052 €+2 009 €+43 €
14+2 052 €+2 161 €-109 €
15+2 052 €+2 318 €-266 €
16+2 052 €+2 480 €-428 €
17+2 052 €+2 645 €-593 €
18+2 052 €+2 816 €-764 €
19+2 052 €+2 991 €-939 €
20+2 052 €+3 171 €-1 119 €
21+2 052 €+3 357 €-1 305 €
22+2 052 €+3 547 €-1 495 €
23+2 052 €+3 743 €-1 691 €
24+2 052 €+3 945 €-1 893 €
25+2 052 €+4 152 €-2 100 €
Total+51 300 €+34 776 €+16 524 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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