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Maison à vendre

VilleVezins (49)
Surface210m²
Coût Total255 000€
Loyer Annuel20 626€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 5 chambres, Entrée séparée

IIsabelle Billault vous présente, au coeur du bourg de Vezins, une élégante maison de caractère développée sur trois niveaux, où le charme de l'ancien s'exprime à travers de beaux matériaux et des éléments authentiques soigneusement préservés.

Dès l'entrée, le ton est donné avec un salon chaleureux sublimé par un sol en travertin, qui s'ouvre harmonieusement sur la cuisine et prolonge les espaces de vie dans une atmosphère conviviale. Une pièce supplémentaire offre la possibilité d'aménager un second salon, un bureau ou un espace de réception selon vos envies.

Les étages accueillent des espaces nuit confortables et lumineux. Le premier niveau dessert trois chambres ainsi qu'une salle d'eau. Le dernier étage propose deux chambres supplémentaires et une seconde salle d'eau, idéal pour une grande famille ou pour recevoir.

En sous-sol, deux caves aux sols en tomettes témoignent du caractère authentique de la maison. L'ensemble s'épanouit sur un terrain clos de murs, à l'abri des regards, offrant un cadre intime et plein de charme en plein centre-bourg. (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Isabelle BILLAULT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 401 834 866 - CHOLET.

Ville : Vezins
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49340
Coordonnées : 47.113270, -0.720451
Total : 255 000€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 28 200€
Valeur du bien : 238 200€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1719€/mois
Loyer annuel estimé : 20626€/an
Fourchette totale : 1300€ - 2273€/mois
Fourchette annuelle : 15599€ - 27273€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 159,26 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :453 445 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-243 445€ (-53.7%)
Marge achat-revente :198 445€ (43.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 279,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :74,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 353,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 798,08€
Coût de l'assurance :22 312,50€
Taxe foncière : 2 062,63€/an
Soit par mois : 171,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 718,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 525,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :193,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 129 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, mise aux normes nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 200 €(134 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (incluant fourniture, pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant fourniture, pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:7 500€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 1500€/chambre = 7500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vezins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 626 €/an
Calcul : 1 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 892 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 063 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 019 €
Revenus locatifs : +20 626 €
Charges déductibles : -40 019 €
Résultat foncier Année 1 : -19 393 €(Déficit de 19 393 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 693 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 819 €/an
Revenus locatifs : +20 626 €
Charges déductibles : -11 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 807 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8692.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 626 €40 027 €8 872 €-19 401 €10 700 €8 701 €8 701 €
221 039 €11 595 €8 640 €9 443 €---
321 460 €11 355 €8 400 €10 104 €---
421 889 €11 107 €8 152 €10 782 €---
522 327 €10 849 €7 894 €11 477 €---
622 773 €10 582 €7 627 €12 191 €---
723 229 €10 306 €7 351 €12 923 €---
823 693 €10 020 €7 065 €13 673 €---
924 167 €9 723 €6 768 €14 444 €---
1024 650 €9 416 €6 461 €15 234 €---
1125 143 €9 098 €6 143 €16 045 €---
1225 646 €8 769 €5 814 €16 878 €---
1326 159 €8 427 €5 472 €17 732 €---
1426 682 €8 074 €5 119 €18 608 €---
1527 216 €7 708 €4 753 €19 508 €---
1627 760 €7 329 €4 374 €20 431 €---
1728 315 €6 936 €3 981 €21 379 €---
1828 882 €6 529 €3 574 €22 353 €---
1929 459 €6 108 €3 153 €23 351 €---
2030 049 €5 672 €2 716 €24 377 €---
2130 650 €5 220 €2 264 €25 430 €---
2231 263 €4 751 €1 796 €26 511 €---
2331 888 €4 266 €1 311 €27 621 €---
2432 526 €3 764 €809 €28 761 €---
2533 176 €3 244 €289 €29 932 €---
TOTAL660 666 €230 876 €128 798 €429 790 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 429 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 332 €-3 210 €+7 542 €
2+4 332 €+223 €+4 109 €
3+4 332 €+3 031 €+1 301 €
4+4 332 €+3 235 €+1 097 €
5+4 332 €+3 443 €+889 €
6+4 332 €+3 657 €+675 €
7+4 332 €+3 877 €+455 €
8+4 332 €+4 102 €+230 €
9+4 332 €+4 333 €-1 €
10+4 332 €+4 570 €-238 €
11+4 332 €+4 814 €-482 €
12+4 332 €+5 063 €-731 €
13+4 332 €+5 320 €-988 €
14+4 332 €+5 582 €-1 250 €
15+4 332 €+5 852 €-1 520 €
16+4 332 €+6 129 €-1 797 €
17+4 332 €+6 414 €-2 082 €
18+4 332 €+6 706 €-2 374 €
19+4 332 €+7 005 €-2 673 €
20+4 332 €+7 313 €-2 981 €
21+4 332 €+7 629 €-3 297 €
22+4 332 €+7 953 €-3 621 €
23+4 332 €+8 286 €-3 954 €
24+4 332 €+8 628 €-4 296 €
25+4 332 €+8 980 €-4 648 €
Total+108 300 €+128 937 €+-20 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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