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Appartement à vendre

VilleTarbes (65)
Surface85.95m²
Coût Total115 169€
Loyer Annuel9 027€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 990 €
Surface : 85.95 m²
Prix au m² : 1 000,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9/12 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition sud, Digicode, Interphone

A DEUX PAS DE LA PLACE MARCADIEU

AU NEUVIEME ETAGE D'UNE RESIDENCE SECURISEE AVEC ASCENSEUR APPARTEMENT DE TYPE 3 D'ENVIRON 86 M² OFFRANT UNE VUE IMPRENABLE SUR LA CHAINE DES PYRENEES COMPRENANT : une entrée avec placards desservant un séjour donnant sur une loggia en exposition Sud-Est, une cuisine indépendante donnant sur une loggia, un cellier, deux chambres dont une avec placard, une salle de bains ainsi qu'un wc séparé. Des travaux sont à prévoir.

(7.49 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 48 lots - dont 48 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2540.00 euros.

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.232888, 0.082640
Total : 115 169€
Prix d'acquisition : 85 990€
Travaux : 22 300€
Valeur du bien : 108 290€
Frais de notaire : 6 879€
Coût estimé : 6 879€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.95m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9027€/an
Fourchette totale : 611€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 7327€ - 11121€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 429,57 €/m²
Basé sur :540 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 871 €
Prix d'achat :85 990 €
Décote à l'achat :-36 881€ (-30.0%)
Marge achat-revente :7 702€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 169€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 170,77€
Coût de l'assurance :10 077,29€
Taxe foncière : 902,68€/an
Soit par mois : 75,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 211,67€/mois
Soit par an : 2 540,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 752,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 10-12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine correcte mais un peu datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5-8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20-25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des finitions.
Quantité: salon complet (environ 20-22 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon correct mais nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 300 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation 2 chambres: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:3 300€
    Rafraîchissement salon: 22 m² × 150€/m² = 3300€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes. Les prix ont été ajustés pour refléter le coût des matériaux et de la main d'œuvre dans cette région. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 027 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 169 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 540 €/an
Calcul : 212 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 149 €
Revenus locatifs : +9 027 €
Charges déductibles : -30 149 €
Résultat foncier Année 1 : -21 122 €(Déficit de 21 122 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 422 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 849 €/an
Revenus locatifs : +9 027 €
Charges déductibles : -7 849 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10422.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 894 €(65% de 85 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 894 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 027 €30 153 €4 007 €-21 126 €10 700 €10 426 €10 426 €
29 207 €7 748 €3 902 €1 459 €--8 967 €
39 391 €7 640 €3 794 €1 752 €--7 215 €
49 579 €7 527 €3 682 €2 052 €--5 163 €
59 771 €7 411 €3 565 €2 360 €--2 803 €
69 966 €7 291 €3 445 €2 676 €--127 €
710 166 €7 166 €3 320 €3 000 €---
810 369 €7 036 €3 191 €3 333 €---
910 576 €6 903 €3 057 €3 674 €---
1010 788 €6 764 €2 918 €4 024 €---
1111 004 €6 620 €2 774 €4 383 €---
1211 224 €6 471 €2 626 €4 752 €---
1311 448 €6 317 €2 472 €5 131 €---
1411 677 €6 158 €2 312 €5 519 €---
1511 911 €5 992 €2 147 €5 918 €---
1612 149 €5 821 €1 975 €6 328 €---
1712 392 €5 644 €1 798 €6 748 €---
1812 640 €5 460 €1 614 €7 180 €---
1912 892 €5 270 €1 424 €7 623 €---
2013 150 €5 073 €1 227 €8 078 €---
2113 413 €4 868 €1 023 €8 545 €---
2213 682 €4 657 €811 €9 025 €---
2313 955 €4 438 €592 €9 517 €---
2414 234 €4 211 €365 €10 023 €---
2514 519 €3 976 €130 €10 543 €---
TOTAL289 131 €176 615 €58 171 €112 516 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 516 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 896 €-3 210 €+5 106 €
2+1 896 €0 €+1 896 €
3+1 896 €0 €+1 896 €
4+1 896 €0 €+1 896 €
5+1 896 €0 €+1 896 €
6+1 896 €0 €+1 896 €
7+1 896 €+862 €+1 034 €
8+1 896 €+1 000 €+896 €
9+1 896 €+1 102 €+794 €
10+1 896 €+1 207 €+689 €
11+1 896 €+1 315 €+581 €
12+1 896 €+1 426 €+470 €
13+1 896 €+1 539 €+357 €
14+1 896 €+1 656 €+240 €
15+1 896 €+1 775 €+121 €
16+1 896 €+1 898 €-2 €
17+1 896 €+2 024 €-128 €
18+1 896 €+2 154 €-258 €
19+1 896 €+2 287 €-391 €
20+1 896 €+2 423 €-527 €
21+1 896 €+2 563 €-667 €
22+1 896 €+2 707 €-811 €
23+1 896 €+2 855 €-959 €
24+1 896 €+3 007 €-1 111 €
25+1 896 €+3 163 €-1 267 €
Total+47 400 €+33 755 €+13 645 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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