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Maison 400 m² à Brou

VilleBrou (28)
Surface400
Coût Total514 410
Loyer Annuel38 072
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+158
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 342 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 855 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 400 m², 9 pièces, 1200 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Bien Rare Par Les Volumes. Au Calme!

Ideal Pour Recevoir Comme Maison De Famille, Maison D'amis, Gite... Acces Gare Et Autoroute A PROXIMITE.

En vente : Maison de 10 pièces d' environ 400 m² et de 1 200 m² de terrain à environ une demi-heure de Chartres.

Elle profite d'une vue dégagée et est orientée est-ouest. La maison propose une splendide pièce à vivre d' environ 120 M2 avec un espace bar, une cuisine , une buanderie et sept chambres dont deux chambres au rez-de-chaussée.

L'une des deux chambres du rez-de-chaussée a sa salle d'eau privative.

A l'étage, une salle de bains avec douche et un Wc séparé complètent l'espace nuit.

Concernant votre véhicule, elle possède une place de parking en intérieur et un garage.

Encore du potentiel car un vaste grenier est présent à l'étage.

A proximité: écoles, gare et commerces.

DPE: D

Pas de plomb. Pas d'amiante.

Contactez notre équipe pour plus de renseignements sur cette maison à vendre au [Coordonnées masquées]

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1300.00 et 2300.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Rose Castel Immobilier : Alexandra HUETTE

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Brou
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28160
Coordonnées : 48.210250, 1.164710
Total : 514 410
Prix d'acquisition : 342 000
Travaux : 145 050
Valeur du bien : 487 050
Frais de notaire : 27 360
Coût estimé : 27 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 3173€/mois
Loyer annuel estimé : 38072€/an
Fourchette totale : 2514€ - 4004€/mois
Fourchette annuelle : 30166€ - 48051€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 364,61 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :545 842
Prix d'achat :342 000
Décote à l'achat :-203 842 (-37.3%)
Marge achat-revente :31 432€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :514 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 547,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :150,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 697,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :249 915,51
Coût de l'assurance :45 010,87
Taxe foncière : 3 807,25€/an
Soit par mois : 317,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 172,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 015,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~35 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :145 050(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:30 000
    Isolation toiture/combles: 400 m² × 75€/m² = 30000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:24 000
    Pompe à chaleur air/eau: 11000€ + Installation: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:50 000
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1000€/fenêtre = 50000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:27 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 900
    Parquet flottant: 70 m² × 70€/m² = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 30€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 104 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 072 €/an
Calcul : 3 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 514 410 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 145 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 167 925
Revenus locatifs : +38 072
Charges déductibles : -167 925
Résultat foncier Année 1 : -129 853(Déficit de 129 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 108 453
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 875 €/an
Revenus locatifs : +38 072
Charges déductibles : -22 875
Résultat foncier Années 2+ : 15 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 108452.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 342 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 222 300(65% de 342 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 084 €/an
Calcul : 222 300 € × 3,636% = 8 084
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 072167 94217 284-129 86921 400 €108 469 €108 469 €
238 83422 43316 82516 401--92 068 €
339 61121 95816 35017 653--74 416 €
440 40321 46715 85918 936--55 480 €
541 21120 95915 35120 252--35 228 €
642 03520 43314 82521 602--13 626 €
742 87619 88914 28222 987---
843 73319 32713 71924 407---
944 60818 74513 13725 863---
1045 50018 14212 53527 358---
1146 41017 51911 91228 891---
1247 33816 87511 26730 463---
1348 28516 20810 60132 077---
1449 25115 5199 91133 732---
1550 23614 8059 19735 431---
1651 24114 0678 45937 174---
1752 26513 3037 69538 962---
1853 31112 5136 90540 798---
1954 37711 6966 08842 681---
2055 46410 8505 24244 614---
2156 5749 9754 36846 598---
2257 7059 0703 46348 635---
2358 8598 1342 52650 725---
2460 0367 1651 55852 871---
2561 2376 16355655 074---
TOTAL1 219 473535 158249 916684 31521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 684 315
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 995 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 995-6 420+14 415
2+7 9950+7 995
3+7 9950+7 995
4+7 9950+7 995
5+7 9950+7 995
6+7 9950+7 995
7+7 995+2 808+5 187
8+7 995+7 322+673
9+7 995+7 759+236
10+7 995+8 207-212
11+7 995+8 667-672
12+7 995+9 139-1 144
13+7 995+9 623-1 628
14+7 995+10 120-2 125
15+7 995+10 629-2 634
16+7 995+11 152-3 157
17+7 995+11 689-3 694
18+7 995+12 239-4 244
19+7 995+12 804-4 809
20+7 995+13 384-5 389
21+7 995+13 980-5 985
22+7 995+14 590-6 595
23+7 995+15 218-7 223
24+7 995+15 861-7 866
25+7 995+16 522-8 527
Total+199 875+205 295+-5 420
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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