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Détails du bien

VilleFerté-Bernard (72)
Surface188m²
Coût Total205 436€
Loyer Annuel17 898€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 676,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé à proximité immédiate du centre-ville, ce bien offre un potentiel unique grâce à son emplacement privilégié et sa cour couverte pleine de charme. Le rez-de-chaussée, actuellement composé d'une grande pièce à aménager, d'une seconde pièce, d'une cour couverte et d'une cave, peut être réorganisé pour créer un duplex moderne et fonctionnel. À l'étage, on retrouve un séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains et un WC. Le second niveau comprend une chambre supplémentaire et un grenier. Une terrasse complète ce bien atypique, idéal pour un projet d'investissement ou une rénovation sur-mesure. Une opportunité rare à saisir ! Contactez-nous pour en savoir plus. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Ferté-Bernard
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72400
Total : 205 436€
Prix d'acquisition : 127 200€
Travaux : 68 060€
Valeur du bien : 195 260€
Frais de notaire : 10 176€
Coût estimé : 10 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 9.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1492€/mois
Loyer annuel estimé : 17898€/an
Fourchette totale : 1226€ - 1815€/mois
Fourchette annuelle : 14709€ - 21780€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,56 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :292 445 €
Prix d'achat :127 200 €
Décote à l'achat :-165 245€ (-56.5%)
Marge achat-revente :87 009€ (29.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 436€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 063,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 552,43€
Coût de l'assurance :17 975,65€
Taxe foncière : 1 789,84€/an
Soit par mois : 149,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :279,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec meubles anciens et usés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 38 m² (salon)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 060 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 700€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 900€ = 20700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 510€
    Rénovation lourde 2 chambres (19 m²): 19 m² × 290€/m² = 5510€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 850€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 75€/m² = 2850€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Bernard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 898 €/an
Calcul : 1 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 436 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 200 €
Revenus locatifs : +17 898 €
Charges déductibles : -77 200 €
Résultat foncier Année 1 : -59 301 €(Déficit de 59 301 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 901 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 140 €/an
Revenus locatifs : +17 898 €
Charges déductibles : -9 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 759 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37901.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680 €(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 898 €77 206 €6 637 €-59 308 €21 400 €37 908 €37 908 €
218 256 €8 967 €6 458 €9 290 €--28 618 €
318 622 €8 782 €6 273 €9 840 €--18 778 €
418 994 €8 590 €6 081 €10 404 €--8 374 €
519 374 €8 392 €5 883 €10 982 €---
619 761 €8 188 €5 679 €11 573 €---
720 157 €7 977 €5 468 €12 180 €---
820 560 €7 759 €5 250 €12 801 €---
920 971 €7 533 €5 024 €13 438 €---
1021 390 €7 300 €4 792 €14 090 €---
1121 818 €7 060 €4 551 €14 758 €---
1222 254 €6 811 €4 302 €15 443 €---
1322 700 €6 554 €4 046 €16 145 €---
1423 154 €6 289 €3 780 €16 864 €---
1523 617 €6 015 €3 506 €17 602 €---
1624 089 €5 732 €3 223 €18 357 €---
1724 571 €5 439 €2 930 €19 132 €---
1825 062 €5 137 €2 628 €19 925 €---
1925 563 €4 824 €2 315 €20 739 €---
2026 075 €4 501 €1 993 €21 573 €---
2126 596 €4 168 €1 659 €22 428 €---
2227 128 €3 823 €1 314 €23 305 €---
2327 671 €3 467 €958 €24 203 €---
2428 224 €3 099 €591 €25 125 €---
2528 788 €2 719 €211 €26 069 €---
TOTAL573 292 €226 334 €95 552 €346 958 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 958 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 759 €-6 420 €+10 179 €
2+3 759 €0 €+3 759 €
3+3 759 €0 €+3 759 €
4+3 759 €0 €+3 759 €
5+3 759 €+782 €+2 977 €
6+3 759 €+3 472 €+287 €
7+3 759 €+3 654 €+105 €
8+3 759 €+3 840 €-81 €
9+3 759 €+4 031 €-272 €
10+3 759 €+4 227 €-468 €
11+3 759 €+4 427 €-668 €
12+3 759 €+4 633 €-874 €
13+3 759 €+4 844 €-1 085 €
14+3 759 €+5 059 €-1 300 €
15+3 759 €+5 280 €-1 521 €
16+3 759 €+5 507 €-1 748 €
17+3 759 €+5 740 €-1 981 €
18+3 759 €+5 978 €-2 219 €
19+3 759 €+6 222 €-2 463 €
20+3 759 €+6 472 €-2 713 €
21+3 759 €+6 728 €-2 969 €
22+3 759 €+6 991 €-3 232 €
23+3 759 €+7 261 €-3 502 €
24+3 759 €+7 537 €-3 778 €
25+3 759 €+7 821 €-4 062 €
Total+93 975 €+104 087 €+-10 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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