Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 86 m²

VilleTremblay-en-France (93)
Surface86
Coût Total232 560
Loyer Annuel17 224
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois-240
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 174,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 86 m² - Appartement 4 pièces 86 m²

À visiter sans tarder sur Tremblay-en-France, dans une résidence recherchée, verdoyante et sécurisée, située à seulement deux minutes à pied du RER B.

Venez découvrir ce magnifique appartement F4 de 86 m² offrant de beaux volumes et un environnement de qualité.

Il se compose de : Entrée Cuisine équipée Séjour / salon lumineux 2 belles chambres Salle de bains WC indépendant Cellier / dressing Superbe balcon de 33 m² pour profiter pleinement des beaux jours

Vous bénéficierez également d’un parking privatif au sein de cette résidence calme et parfaitement entretenue.

Un cadre de vie idéal entre verdure, confort et proximité immédiate des transports, commerces et écoles. Bien rare sur le secteur !

📞 Michel Renard Agent immobilier depuis 1984 sur Tremblay-en-France et ses alentours [Coordonnées masquées] Bien soumis au statut de la copropriété, 140 logements, procédure en cours : aucune, 162 lots, Charges budget prévisionnel annuel 3 600 €.

Annonce publiée par Michel Renard votre agent immobilier LF immo à Tremblay-En-France, 93290 immatriculé au RSAC de BOBIGNY sous le n°378 931 182 000 67. Consultez nos tarifs sur le site LF immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Surface : 86 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 162

Consommation énergie primaire : 195 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 € et 1 060 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2026 (abonnements compris)

Ville : Tremblay-en-France
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93290
Coordonnées : 48.957490, 2.569644
Total : 232 560
Prix d'acquisition : 187 000
Travaux : 30 600
Valeur du bien : 217 600
Frais de notaire : 14 960
Coût estimé : 14 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.91€ - 20.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1435€/mois
Loyer annuel estimé : 17224€/an
Fourchette totale : 1196€ - 1723€/mois
Fourchette annuelle : 14352€ - 20670€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 526,02 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 238
Prix d'achat :187 000
Décote à l'achat :-30 238 (-13.9%)
Marge achat-revente :-15 322€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 232,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 715,05
Coût de l'assurance :20 349,00
Taxe foncière : 1 722,37€/an
Soit par mois : 143,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 435,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 675,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 500
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain: 1000€ (peinture et joints), Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tremblay-en-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 224 €/an
Calcul : 1 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 560 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 722 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 774
Revenus locatifs : +17 224
Charges déductibles : -44 774
Résultat foncier Année 1 : -27 550(Déficit de 27 550 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 150
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 174 €/an
Revenus locatifs : +17 224
Charges déductibles : -14 174
Résultat foncier Années 2+ : 3 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6150.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 22444 7818 045-27 55821 400 €6 158 €6 158 €
217 56813 9717 8343 597--2 560 €
317 92013 7527 6164 167---
418 27813 5267 3904 752---
518 64413 2927 1565 351---
619 01613 0506 9145 966---
719 39712 7996 6636 598---
819 78512 5396 4037 246---
920 18012 2706 1347 910---
1020 58411 9915 8558 593---
1120 99611 7025 5669 293---
1221 41611 4035 26710 012---
1321 84411 0944 95810 750---
1422 28110 7734 63711 507---
1522 72610 4414 30512 285---
1623 18110 0983 96113 083---
1723 6449 7423 60513 903---
1824 1179 3733 23714 745---
1924 6008 9912 85515 609---
2025 0928 5962 45916 496---
2125 5948 1862 05017 407---
2226 1057 7621 62618 343---
2326 6287 3231 18719 304---
2427 1606 86873220 292---
2527 7036 39826121 306---
TOTAL551 681300 723116 715250 95821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 958
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 617-6 420+10 037
2+3 6170+3 617
3+3 617+482+3 135
4+3 617+1 425+2 192
5+3 617+1 605+2 012
6+3 617+1 790+1 827
7+3 617+1 979+1 638
8+3 617+2 174+1 443
9+3 617+2 373+1 244
10+3 617+2 578+1 039
11+3 617+2 788+829
12+3 617+3 004+613
13+3 617+3 225+392
14+3 617+3 452+165
15+3 617+3 685-68
16+3 617+3 925-308
17+3 617+4 171-554
18+3 617+4 423-806
19+3 617+4 683-1 066
20+3 617+4 949-1 332
21+3 617+5 222-1 605
22+3 617+5 503-1 886
23+3 617+5 791-2 174
24+3 617+6 087-2 470
25+3 617+6 392-2 775
Total+90 425+75 287+15 138
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →