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Achat : Appartement Mayenne (53100)

VilleMayenne (53)
Surface200m²
Coût Total170 442€
Loyer Annuel20 045€
Rentabilité11.76%
Cashflow/mois+621€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 599,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 23
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 23 pièces, Structure/extérieur à restaurer, Rez-de-chaussée

Mayenne : Secteur "Centre-ville"

L'Agence l'Adresse vous propose de venir découvrir cet immeuble sur 3 niveaux d'une superficie totale de 200 m² pouvant être divisé en 3 appartements, idéalement situé en plein centre-ville de Mayenne avec une magnifique vue sur le parc du château.

Ce bien comprend :

  • Au rez-de-chaussée : une entrée
  • Au 1er niveau : un palier, une chaufferie, un dégagement, Wc, une salle de bains, un salon, un séjour et une cuisine aménagée.
  • Au 2ème niveau : un dégagement, un Wc, une salle d'eau et 4 chambres
  • Au 3ème niveau : un grenier aménageable

Travaux à prévoir !

Dpe : C Ges : C

référence: 37335-Kh

Ville : Mayenne
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53100
Coordonnées : 48.307600, -0.614760
Total : 170 442€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 40 950€
Valeur du bien : 160 850€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1670€/mois
Loyer annuel estimé : 20045€/an
Fourchette totale : 1310€ - 2129€/mois
Fourchette annuelle : 15724€ - 25553€/an
Rentabilité brute :11.76%
Fourchette de rentabilité :9.23% - 14.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 563,89 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :312 777 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-192 877€ (-61.7%)
Marge achat-revente :142 335€ (45.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 442€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :832,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 882,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 276,01€
Coût de l'assurance :14 913,68€
Taxe foncière : 2 004,51€/an
Soit par mois : 167,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 670,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :621,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise à jour des finitions de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 45 m² (25 m² + 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - murs nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon état des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 950 €(205 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:20 000€
    Salle de bain complète: 10 m² × 2000€/m² = 20000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 installation × 4000€ = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mayenne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 045 €/an
Calcul : 1 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 442 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 052 €
Revenus locatifs : +20 045 €
Charges déductibles : -49 052 €
Résultat foncier Année 1 : -29 007 €(Déficit de 29 007 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 307 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 102 €/an
Revenus locatifs : +20 045 €
Charges déductibles : -8 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18307.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 045 €49 058 €5 507 €-29 013 €10 700 €18 313 €18 313 €
220 446 €7 959 €5 358 €12 487 €--5 826 €
320 855 €7 805 €5 204 €13 050 €---
421 272 €7 646 €5 045 €13 626 €---
521 697 €7 482 €4 881 €14 215 €---
622 131 €7 313 €4 712 €14 819 €---
722 574 €7 138 €4 537 €15 436 €---
823 025 €6 957 €4 356 €16 069 €---
923 486 €6 770 €4 169 €16 716 €---
1023 956 €6 576 €3 975 €17 379 €---
1124 435 €6 377 €3 776 €18 058 €---
1224 924 €6 171 €3 570 €18 753 €---
1325 422 €5 958 €3 356 €19 464 €---
1425 930 €5 737 €3 136 €20 193 €---
1526 449 €5 510 €2 909 €20 939 €---
1626 978 €5 275 €2 674 €21 703 €---
1727 518 €5 032 €2 431 €22 486 €---
1828 068 €4 781 €2 180 €23 287 €---
1928 629 €4 522 €1 921 €24 107 €---
2029 202 €4 254 €1 653 €24 948 €---
2129 786 €3 977 €1 376 €25 808 €---
2230 382 €3 692 €1 091 €26 690 €---
2330 989 €3 396 €795 €27 593 €---
2431 609 €3 091 €490 €28 518 €---
2532 241 €2 776 €175 €29 465 €---
TOTAL642 050 €185 252 €79 276 €456 797 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 456 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 209 €-3 210 €+7 419 €
2+4 209 €0 €+4 209 €
3+4 209 €+2 167 €+2 042 €
4+4 209 €+4 088 €+121 €
5+4 209 €+4 265 €-56 €
6+4 209 €+4 446 €-237 €
7+4 209 €+4 631 €-422 €
8+4 209 €+4 821 €-612 €
9+4 209 €+5 015 €-806 €
10+4 209 €+5 214 €-1 005 €
11+4 209 €+5 417 €-1 208 €
12+4 209 €+5 626 €-1 417 €
13+4 209 €+5 839 €-1 630 €
14+4 209 €+6 058 €-1 849 €
15+4 209 €+6 282 €-2 073 €
16+4 209 €+6 511 €-2 302 €
17+4 209 €+6 746 €-2 537 €
18+4 209 €+6 986 €-2 777 €
19+4 209 €+7 232 €-3 023 €
20+4 209 €+7 484 €-3 275 €
21+4 209 €+7 743 €-3 534 €
22+4 209 €+8 007 €-3 798 €
23+4 209 €+8 278 €-4 069 €
24+4 209 €+8 555 €-4 346 €
25+4 209 €+8 840 €-4 631 €
Total+105 225 €+137 039 €+-31 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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