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Appartement - 3 pièce(s) - 64 m²

VilleMâcon (71)
Surface64m²
Coût Total112 140€
Loyer Annuel7 587€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 140,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ - Bel appartement T3Dans une copropriété calme et bien entretenue, située au nord de Mâcon, découvrez cet agréable appartement T3 en très bon état.Situé au 1er étage avec ascenseur, il offre une distribution fonctionnelle et de beaux volumes. Il se compose d'un spacieux séjour, d'une cuisine séparée et aménagée, de deux chambres, d'une salle de bains, d'un WC indépendant ainsi que de nombreux rangements.L'appartement bénéficie également de deux balcons, offrant des espaces extérieurs agréables, ainsi que de stores électriques dans l'ensemble du logement.

Numéro de mandat : 3935

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Total : 112 140€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 106 300€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7587€/an
Fourchette totale : 489€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 5871€ - 9805€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 671 €/m²
Basé sur :367 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 944 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-33 944€ (-31.7%)
Marge achat-revente :-5 196€ (-4.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :32,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 019,44€
Coût de l'assurance :9 812,25€
Taxe foncière : 758,69€/an
Soit par mois : 63,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 64 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: environ 30 m² (15 m² par chambre)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 587 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 140 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 249 €
Revenus locatifs : +7 587 €
Charges déductibles : -38 249 €
Résultat foncier Année 1 : -30 662 €(Déficit de 30 662 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 949 €/an
Revenus locatifs : +7 587 €
Charges déductibles : -4 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 638 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9261.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 587 €38 253 €3 801 €-30 666 €21 400 €9 266 €9 266 €
27 739 €4 852 €3 701 €2 887 €--6 379 €
37 893 €4 748 €3 597 €3 145 €--3 233 €
48 051 €4 640 €3 489 €3 411 €---
58 212 €4 529 €3 378 €3 683 €---
68 377 €4 414 €3 262 €3 963 €---
78 544 €4 294 €3 143 €4 250 €---
88 715 €4 171 €3 020 €4 544 €---
98 889 €4 043 €2 892 €4 846 €---
109 067 €3 911 €2 760 €5 156 €---
119 248 €3 774 €2 623 €5 474 €---
129 433 €3 632 €2 481 €5 801 €---
139 622 €3 486 €2 335 €6 136 €---
149 815 €3 334 €2 183 €6 480 €---
1510 011 €3 177 €2 026 €6 833 €---
1610 211 €3 015 €1 864 €7 196 €---
1710 415 €2 847 €1 696 €7 568 €---
1810 624 €2 673 €1 522 €7 950 €---
1910 836 €2 493 €1 342 €8 343 €---
2011 053 €2 307 €1 156 €8 746 €---
2111 274 €2 114 €963 €9 160 €---
2211 499 €1 915 €764 €9 585 €---
2311 729 €1 708 €557 €10 021 €---
2411 964 €1 495 €344 €10 469 €---
2512 203 €1 274 €123 €10 929 €---
TOTAL243 012 €117 099 €55 019 €125 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 593 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 593 €-6 420 €+8 013 €
2+1 593 €0 €+1 593 €
3+1 593 €0 €+1 593 €
4+1 593 €+53 €+1 540 €
5+1 593 €+1 105 €+488 €
6+1 593 €+1 189 €+404 €
7+1 593 €+1 275 €+318 €
8+1 593 €+1 363 €+230 €
9+1 593 €+1 454 €+139 €
10+1 593 €+1 547 €+46 €
11+1 593 €+1 642 €-49 €
12+1 593 €+1 740 €-147 €
13+1 593 €+1 841 €-248 €
14+1 593 €+1 944 €-351 €
15+1 593 €+2 050 €-457 €
16+1 593 €+2 159 €-566 €
17+1 593 €+2 270 €-677 €
18+1 593 €+2 385 €-792 €
19+1 593 €+2 503 €-910 €
20+1 593 €+2 624 €-1 031 €
21+1 593 €+2 748 €-1 155 €
22+1 593 €+2 875 €-1 282 €
23+1 593 €+3 006 €-1 413 €
24+1 593 €+3 141 €-1 548 €
25+1 593 €+3 279 €-1 686 €
Total+39 825 €+37 774 €+2 051 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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