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Appartement - 4 pièce(s) - 77 m²

VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface77m²
Coût Total205 320€
Loyer Annuel16 269€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 324,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

iad France - Martial Simonnet vous propose: En Exclusivité à Villiers le bel, Secteur recherché et proche toutes commodités (Pierre Sémard), Un très bel appartement complètement rénové type F4, 3 chambres , 2 balcons et place de parking en sous-sol. Au 2ème étage avec ascenseur d'une petite résidence avec vidéo surveillance,

Il vous propose, une grande entrée, séjour lumineux avec accès balcon, cuisine séparée et équipée, couloir avec beaucoup de placards, 3 belles chambres dont une avec balcon, salle d'eau, wc séparés.

Il vous offre également une place de parking en sous-sol.

Le tout dans un très bon état.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 60 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 271€ par mois (soit 3252 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Martial Simonnet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de COMPIEGNE sous le numéro 804691533, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 77
  • Surface totale : 77
  • Nbre. d'étages : 4
  • Étage du bien : 2
  • Ascenseur
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 4
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 48.998441, 2.413645
Total : 205 320€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 191 000€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1356€/mois
Loyer annuel estimé : 16269€/an
Fourchette totale : 1099€ - 1672€/mois
Fourchette annuelle : 13193€ - 20061€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 561,57 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 241 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-18 241€ (-9.2%)
Marge achat-revente :-8 079€ (-4.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :59,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 082,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 394,82€
Coût de l'assurance :17 965,50€
Taxe foncière : 1 626,86€/an
Soit par mois : 135,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 271,00€/mois
Soit par an : 3 252,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 355,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 488,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et électricité dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-le-Bel (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 269 €/an
Calcul : 1 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 320 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 627 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 252 €/an
Calcul : 271 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 592 €
Revenus locatifs : +16 269 €
Charges déductibles : -24 592 €
Résultat foncier Année 1 : -8 323 €(Déficit de 8 323 €)
Imputable sur revenu global : 8 323 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 592 €/an
Revenus locatifs : +16 269 €
Charges déductibles : -12 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 677 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 269 €24 598 €7 001 €-8 330 €8 330 €--
216 594 €12 414 €6 816 €4 180 €---
316 926 €12 222 €6 625 €4 703 €---
417 264 €12 025 €6 427 €5 240 €---
517 610 €11 820 €6 222 €5 790 €---
617 962 €11 608 €6 011 €6 354 €---
718 321 €11 389 €5 791 €6 932 €---
818 688 €11 162 €5 564 €7 526 €---
919 061 €10 927 €5 329 €8 135 €---
1019 443 €10 683 €5 086 €8 759 €---
1119 831 €10 432 €4 834 €9 400 €---
1220 228 €10 171 €4 574 €10 057 €---
1320 633 €9 901 €4 304 €10 731 €---
1421 045 €9 622 €4 025 €11 423 €---
1521 466 €9 333 €3 736 €12 133 €---
1621 895 €9 034 €3 437 €12 861 €---
1722 333 €8 725 €3 127 €13 609 €---
1822 780 €8 404 €2 807 €14 376 €---
1923 236 €8 072 €2 475 €15 163 €---
2023 700 €7 729 €2 132 €15 971 €---
2124 174 €7 374 €1 776 €16 800 €---
2224 658 €7 006 €1 409 €17 652 €---
2325 151 €6 626 €1 028 €18 525 €---
2425 654 €6 232 €634 €19 423 €---
2526 167 €5 824 €226 €20 343 €---
TOTAL521 090 €253 332 €101 395 €267 758 €8 330 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 499 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 416 €-2 499 €+5 915 €
2+3 416 €+1 254 €+2 162 €
3+3 416 €+1 411 €+2 005 €
4+3 416 €+1 572 €+1 844 €
5+3 416 €+1 737 €+1 679 €
6+3 416 €+1 906 €+1 510 €
7+3 416 €+2 080 €+1 336 €
8+3 416 €+2 258 €+1 158 €
9+3 416 €+2 440 €+976 €
10+3 416 €+2 628 €+788 €
11+3 416 €+2 820 €+596 €
12+3 416 €+3 017 €+399 €
13+3 416 €+3 219 €+197 €
14+3 416 €+3 427 €-11 €
15+3 416 €+3 640 €-224 €
16+3 416 €+3 858 €-442 €
17+3 416 €+4 083 €-667 €
18+3 416 €+4 313 €-897 €
19+3 416 €+4 549 €-1 133 €
20+3 416 €+4 791 €-1 375 €
21+3 416 €+5 040 €-1 624 €
22+3 416 €+5 296 €-1 880 €
23+3 416 €+5 558 €-2 142 €
24+3 416 €+5 827 €-2 411 €
25+3 416 €+6 103 €-2 687 €
Total+85 400 €+80 327 €+5 073 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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