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Détails du bien

Bien expiré
VillePars-lès-Romilly (10)
Surface70.6m²
Coût Total105 500€
Loyer Annuel5 726€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 70.6 m²
Prix au m² : 849,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre, Située sur la commune de Pars-lès-Romilly, cette maison d'environ 70 m² offre un cadre agréable. Environnement calme, proche des commodités de Romilly-sur-Seine. Elle se compose de deux chambres, d'un séjour, d'une cuisine, d'une salle d'eau et d'un WC. À l'extérieur, vous profiterez d'une jolie cour avec terrasse, d'un petit terrain, ainsi que d'un garage et d'une dépendance , offrant de multiples possibilités d'exploitation, pour le stockage, un atelier ou un projet d'aménagement complémentaire.

Maison idéale pour un premier achat, un projet de rénovation ou un investissement locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : 'www.georisques.gouv.fr'.

Sixième Avenue, l'immobilier par M6 54 bd du 14 juillet 10000 TROYES 03.25.43.06.06 Marion DIOGO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Pars-lès-Romilly
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.485000, 3.725833
Total : 105 500€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 100 700€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.6m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5726€/an
Fourchette totale : 371€ - 614€/mois
Fourchette annuelle : 4453€ - 7365€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :30,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 438,59€
Coût de l'assurance :9 231,25€
Taxe foncière : 572,64€/an
Soit par mois : 47,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 477,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon par une nouvelle peinture
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 900€
    Isolation combles: 70.6 m² × 40€/m² = 2824€, Main d'œuvre: 76€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage (PVC): 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (installation incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pars-lès-Romilly (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 726 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 500 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 257 €
Revenus locatifs : +5 726 €
Charges déductibles : -45 257 €
Résultat foncier Année 1 : -39 530 €(Déficit de 39 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 130 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 557 €/an
Revenus locatifs : +5 726 €
Charges déductibles : -4 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18130.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 726 €45 260 €3 618 €-39 534 €21 400 €18 134 €18 134 €
25 841 €4 465 €3 523 €1 376 €--16 758 €
35 958 €4 366 €3 424 €1 591 €--15 166 €
46 077 €4 264 €3 322 €1 813 €--13 354 €
56 198 €4 159 €3 217 €2 040 €--11 314 €
66 322 €4 049 €3 108 €2 273 €--9 041 €
76 449 €3 936 €2 994 €2 513 €--6 528 €
86 578 €3 819 €2 877 €2 759 €--3 770 €
96 709 €3 698 €2 756 €3 012 €--758 €
106 844 €3 572 €2 630 €3 271 €---
116 980 €3 442 €2 500 €3 538 €---
127 120 €3 308 €2 366 €3 812 €---
137 262 €3 168 €2 226 €4 094 €---
147 408 €3 024 €2 082 €4 384 €---
157 556 €2 875 €1 933 €4 681 €---
167 707 €2 720 €1 778 €4 987 €---
177 861 €2 560 €1 618 €5 301 €---
188 018 €2 394 €1 453 €5 624 €---
198 179 €2 223 €1 281 €5 956 €---
208 342 €2 045 €1 103 €6 297 €---
218 509 €1 862 €920 €6 648 €---
228 679 €1 671 €729 €7 008 €---
238 853 €1 474 €532 €7 379 €---
249 030 €1 270 €328 €7 760 €---
259 211 €1 059 €117 €8 152 €---
TOTAL183 419 €116 686 €52 439 €66 733 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 203 €-6 420 €+7 623 €
2+1 203 €0 €+1 203 €
3+1 203 €0 €+1 203 €
4+1 203 €0 €+1 203 €
5+1 203 €0 €+1 203 €
6+1 203 €0 €+1 203 €
7+1 203 €0 €+1 203 €
8+1 203 €0 €+1 203 €
9+1 203 €0 €+1 203 €
10+1 203 €+754 €+449 €
11+1 203 €+1 061 €+142 €
12+1 203 €+1 144 €+59 €
13+1 203 €+1 228 €-25 €
14+1 203 €+1 315 €-112 €
15+1 203 €+1 404 €-201 €
16+1 203 €+1 496 €-293 €
17+1 203 €+1 590 €-387 €
18+1 203 €+1 687 €-484 €
19+1 203 €+1 787 €-584 €
20+1 203 €+1 889 €-686 €
21+1 203 €+1 994 €-791 €
22+1 203 €+2 102 €-899 €
23+1 203 €+2 214 €-1 011 €
24+1 203 €+2 328 €-1 125 €
25+1 203 €+2 445 €-1 242 €
Total+30 075 €+20 020 €+10 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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