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Maison à vendre

VilleDescartes (37)
Surface97.62m²
Coût Total128 629€
Loyer Annuel7 879€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 97.62 m²
Prix au m² : 696,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Jardin, calme, Exposition sud, Non meublé

Pauline vous propose dans le centre ville tous commerces, idéalement située, très au calme, maison de pays de 97m² habitable, au rez-de-chaussée une belle pièce de vie, un dégagement. Au premier étage une cuisine, une salle à manger, un toilette. Au deuxième étage deux chambres, une salle de douche. travaux à prévoir, jardin clos.

Ville : Descartes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37160
Coordonnées : 46.993497, 0.685473
Total : 128 629€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 55 189€
Valeur du bien : 123 189€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97.62m²
Loyer prédit : 6.73€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 8.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7879€/an
Fourchette totale : 526€ - 820€/mois
Fourchette annuelle : 6312€ - 9835€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 183,09 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :115 494 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-47 494€ (-41.1%)
Marge achat-revente :-13 135€ (-11.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 629€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,45€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 697,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 176,55€
Coût de l'assurance :15 435,48€
Taxe foncière : 787,88€/an
Soit par mois : 65,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 656,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97.62 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97.62 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.7/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 189 €(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 404€
    Isolation toiture/combles: 97.62 m² × 40€/m² = 3904€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:5 985€
    Rénovation chambres: 45 m² × 133€/m² = 5985€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 879 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 484 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 629 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 189 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 078 €
Revenus locatifs : +7 879 €
Charges déductibles : -61 078 €
Résultat foncier Année 1 : -53 199 €(Déficit de 53 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 799 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 889 €/an
Revenus locatifs : +7 879 €
Charges déductibles : -5 889 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31799.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 879 €61 082 €4 488 €-53 204 €21 400 €31 804 €31 804 €
28 036 €5 776 €4 371 €2 260 €--29 544 €
38 197 €5 655 €4 250 €2 542 €--27 001 €
48 361 €5 529 €4 124 €2 832 €--24 170 €
58 528 €5 399 €3 994 €3 129 €--21 041 €
68 699 €5 264 €3 859 €3 434 €--17 606 €
78 873 €5 125 €3 719 €3 748 €--13 858 €
89 050 €4 980 €3 575 €4 070 €--9 788 €
99 231 €4 830 €3 425 €4 401 €--5 387 €
109 416 €4 675 €3 270 €4 741 €--645 €
119 604 €4 514 €3 109 €5 090 €---
129 796 €4 347 €2 942 €5 449 €---
139 992 €4 175 €2 770 €5 817 €---
1410 192 €3 996 €2 591 €6 196 €---
1510 396 €3 811 €2 406 €6 585 €---
1610 604 €3 619 €2 214 €6 985 €---
1710 816 €3 420 €2 015 €7 395 €---
1811 032 €3 215 €1 809 €7 818 €---
1911 253 €3 001 €1 596 €8 252 €---
2011 478 €2 781 €1 375 €8 697 €---
2111 708 €2 552 €1 146 €9 156 €---
2211 942 €2 315 €909 €9 627 €---
2312 180 €2 069 €664 €10 111 €---
2412 424 €1 815 €410 €10 609 €---
2512 673 €1 552 €146 €11 121 €---
TOTAL252 361 €155 498 €65 177 €96 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 655 €-6 420 €+8 075 €
2+1 655 €0 €+1 655 €
3+1 655 €0 €+1 655 €
4+1 655 €0 €+1 655 €
5+1 655 €0 €+1 655 €
6+1 655 €0 €+1 655 €
7+1 655 €0 €+1 655 €
8+1 655 €0 €+1 655 €
9+1 655 €0 €+1 655 €
10+1 655 €0 €+1 655 €
11+1 655 €+1 333 €+322 €
12+1 655 €+1 635 €+20 €
13+1 655 €+1 745 €-90 €
14+1 655 €+1 859 €-204 €
15+1 655 €+1 975 €-320 €
16+1 655 €+2 095 €-440 €
17+1 655 €+2 219 €-564 €
18+1 655 €+2 345 €-690 €
19+1 655 €+2 475 €-820 €
20+1 655 €+2 609 €-954 €
21+1 655 €+2 747 €-1 092 €
22+1 655 €+2 888 €-1 233 €
23+1 655 €+3 033 €-1 378 €
24+1 655 €+3 183 €-1 528 €
25+1 655 €+3 336 €-1 681 €
Total+41 375 €+29 059 €+12 316 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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