Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleMontmirail (72)
Surface198m²
Coût Total234 699€
Loyer Annuel18 830€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 740 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 761,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Montmirail
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72320
Total : 234 699€
Prix d'acquisition : 150 740€
Travaux : 71 900€
Valeur du bien : 222 640€
Frais de notaire : 12 059€
Coût estimé : 12 059€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1569€/mois
Loyer annuel estimé : 18830€/an
Fourchette totale : 1215€ - 2027€/mois
Fourchette annuelle : 14576€ - 24327€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :884,4 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 111 €
Prix d'achat :150 740 €
Décote à l'achat :-24 371€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-59 588€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 699€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 178,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :68,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 247,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 922,42€
Coût de l'assurance :20 536,16€
Taxe foncière : 1 883,05€/an
Soit par mois : 156,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 569,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 404,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite des travaux de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 900 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:17 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation - Combles:10 900€
    Isolation combles: 198 m² × 50€/m² = 9900€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Carrelage: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement important:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Carrelage: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 30€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmirail (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 830 €/an
Calcul : 1 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 181 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 699 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 786 €
Revenus locatifs : +18 830 €
Charges déductibles : -82 786 €
Résultat foncier Année 1 : -63 955 €(Déficit de 63 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 555 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 886 €/an
Revenus locatifs : +18 830 €
Charges déductibles : -10 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 945 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42555.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 740 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 981 €(65% de 150 740 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 563 €/an
Calcul : 97 981 € × 3,636% = 3 563 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 830 €82 794 €8 189 €-63 963 €21 400 €42 563 €42 563 €
219 207 €10 680 €7 975 €8 527 €--34 036 €
319 591 €10 459 €7 754 €9 133 €--24 903 €
419 983 €10 229 €7 525 €9 754 €--15 150 €
520 383 €9 992 €7 287 €10 391 €--4 759 €
620 790 €9 746 €7 041 €11 045 €---
721 206 €9 491 €6 786 €11 715 €---
821 630 €9 227 €6 522 €12 403 €---
922 063 €8 953 €6 249 €13 109 €---
1022 504 €8 670 €5 966 €13 834 €---
1122 954 €8 377 €5 672 €14 577 €---
1223 413 €8 073 €5 368 €15 341 €---
1323 882 €7 758 €5 053 €16 124 €---
1424 359 €7 432 €4 727 €16 927 €---
1524 846 €7 094 €4 389 €17 753 €---
1625 343 €6 744 €4 039 €18 599 €---
1725 850 €6 381 €3 677 €19 469 €---
1826 367 €6 006 €3 301 €20 361 €---
1926 895 €5 617 €2 912 €21 278 €---
2027 432 €5 214 €2 509 €22 219 €---
2127 981 €4 796 €2 092 €23 185 €---
2228 541 €4 364 €1 659 €24 177 €---
2329 112 €3 916 €1 211 €25 196 €---
2429 694 €3 452 €747 €26 242 €---
2530 288 €2 971 €267 €27 316 €---
TOTAL603 146 €258 435 €118 922 €344 711 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 344 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 954 €-6 420 €+10 374 €
2+3 954 €0 €+3 954 €
3+3 954 €0 €+3 954 €
4+3 954 €0 €+3 954 €
5+3 954 €0 €+3 954 €
6+3 954 €+1 886 €+2 068 €
7+3 954 €+3 515 €+439 €
8+3 954 €+3 721 €+233 €
9+3 954 €+3 933 €+21 €
10+3 954 €+4 150 €-196 €
11+3 954 €+4 373 €-419 €
12+3 954 €+4 602 €-648 €
13+3 954 €+4 837 €-883 €
14+3 954 €+5 078 €-1 124 €
15+3 954 €+5 326 €-1 372 €
16+3 954 €+5 580 €-1 626 €
17+3 954 €+5 841 €-1 887 €
18+3 954 €+6 108 €-2 154 €
19+3 954 €+6 383 €-2 429 €
20+3 954 €+6 666 €-2 712 €
21+3 954 €+6 955 €-3 001 €
22+3 954 €+7 253 €-3 299 €
23+3 954 €+7 559 €-3 605 €
24+3 954 €+7 873 €-3 919 €
25+3 954 €+8 195 €-4 241 €
Total+98 850 €+103 413 €+-4 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →