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Achat : Appartement Saint-Denis-sur-Sarthon (61420)

VilleSaint-Denis-sur-Sarthon (61)
Surface115m²
Coût Total148 310€
Loyer Annuel8 650€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 4 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 275 m² de terrain, Rez-de-chaussée

Immeuble en monopropriété. Exclusivité Orpi : A 15mn du centre ville d'Alençon, au cœur d'un bourg avec commerces, immeuble comprenant deux appartements de type 2 (environ 55 m² chacun), dont un en rez-de-chaussée (loué 350 €) avec jardin et petite dépendance, et le second à l'étage actuellement libre comprenant un grand séjour, cuisine aménagée, chambre et salle d'eau. Bon gros œuvre. Les compteurs eau + edf sont individuels. ORPI Foch Immobilier - Tél.

Ville : Saint-Denis-sur-Sarthon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61420
Coordonnées : 48.482040, -0.049880
Total : 148 310€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 48 950€
Valeur du bien : 140 950€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 6.27€/m²/mois
Fourchette : 4.74€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8650€/an
Fourchette totale : 545€ - 954€/mois
Fourchette annuelle : 6535€ - 11450€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 981,97€
Coût de l'assurance :12 977,13€
Taxe foncière : 865,02€/an
Soit par mois : 72,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais design daté
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes des installations sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 950 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:11 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8 000€ = 8 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1 250€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 650 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 310 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 121 €
Revenus locatifs : +8 650 €
Charges déductibles : -55 121 €
Résultat foncier Année 1 : -46 471 €(Déficit de 46 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 171 €/an
Revenus locatifs : +8 650 €
Charges déductibles : -6 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 479 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25070.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 650 €55 126 €4 792 €-46 476 €21 400 €25 076 €25 076 €
28 823 €6 046 €4 662 €2 777 €--22 299 €
39 000 €5 913 €4 528 €3 087 €--19 212 €
49 180 €5 774 €4 390 €3 405 €--15 806 €
59 363 €5 632 €4 247 €3 732 €--12 074 €
69 550 €5 484 €4 100 €4 066 €--8 008 €
79 742 €5 332 €3 947 €4 410 €--3 598 €
89 936 €5 174 €3 790 €4 762 €---
910 135 €5 011 €3 627 €5 124 €---
1010 338 €4 843 €3 459 €5 494 €---
1110 545 €4 670 €3 285 €5 875 €---
1210 755 €4 490 €3 106 €6 265 €---
1310 971 €4 305 €2 921 €6 666 €---
1411 190 €4 113 €2 729 €7 077 €---
1511 414 €3 915 €2 531 €7 498 €---
1611 642 €3 711 €2 327 €7 931 €---
1711 875 €3 499 €2 115 €8 375 €---
1812 112 €3 281 €1 897 €8 831 €---
1912 355 €3 056 €1 672 €9 299 €---
2012 602 €2 823 €1 438 €9 779 €---
2112 854 €2 582 €1 198 €10 272 €---
2213 111 €2 333 €949 €10 778 €---
2313 373 €2 076 €692 €11 297 €---
2413 640 €1 810 €426 €11 830 €---
2513 913 €1 536 €152 €12 377 €---
TOTAL277 068 €152 535 €68 982 €124 533 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 533 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 650 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-6 420 €+8 237 €
2+1 817 €0 €+1 817 €
3+1 817 €0 €+1 817 €
4+1 817 €0 €+1 817 €
5+1 817 €0 €+1 817 €
6+1 817 €0 €+1 817 €
7+1 817 €0 €+1 817 €
8+1 817 €+349 €+1 468 €
9+1 817 €+1 537 €+280 €
10+1 817 €+1 648 €+169 €
11+1 817 €+1 762 €+55 €
12+1 817 €+1 880 €-63 €
13+1 817 €+2 000 €-183 €
14+1 817 €+2 123 €-306 €
15+1 817 €+2 250 €-433 €
16+1 817 €+2 379 €-562 €
17+1 817 €+2 513 €-696 €
18+1 817 €+2 649 €-832 €
19+1 817 €+2 790 €-973 €
20+1 817 €+2 934 €-1 117 €
21+1 817 €+3 082 €-1 265 €
22+1 817 €+3 233 €-1 416 €
23+1 817 €+3 389 €-1 572 €
24+1 817 €+3 549 €-1 732 €
25+1 817 €+3 713 €-1 896 €
Total+45 425 €+37 360 €+8 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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