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Appartement à vendre

VilleÉvry (91)
Surface62m²
Coût Total186 292€
Loyer Annuel11 063€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 2 256,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, 2 chambres, Pas de cave, Non meublé

dans résidence très calme et très recherche un appartement de 3 pièces comprenant : Entrée, cuisine, dégagement, salle de séjour, deux chambres, cagibi et balcon. une cave en sous-sol

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.632274, 2.442973
Total : 186 292€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 175 100€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 922€/mois
Loyer annuel estimé : 11063€/an
Fourchette totale : 632€ - 1344€/mois
Fourchette annuelle : 7587€ - 16133€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.07% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 972,76 €/m²
Basé sur :260 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 311 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :+17 589€ (+14.4%)
Marge achat-revente :-63 981€ (-52.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 977,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 506,14€
Coût de l'assurance :16 300,55€
Taxe foncière : 1 106,32€/an
Soit par mois : 92,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Installation chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (pose comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (meubles et électroménager inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (remplacement sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol et peinture: 24 m² × 100€ = 2400€ (revêtement et peinture inclus)
  • Salon:1 600€
    Rafraîchissement peinture et revêtement sol: 20 m² × 80€ = 1600€ (revêtement et peinture inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 922 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 063 €/an
Calcul : 922 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 292 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 212 €
Revenus locatifs : +11 063 €
Charges déductibles : -43 212 €
Résultat foncier Année 1 : -32 149 €(Déficit de 32 149 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 749 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 012 €/an
Revenus locatifs : +11 063 €
Charges déductibles : -8 012 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 051 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10748.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 063 €43 218 €6 259 €-32 155 €21 400 €10 755 €10 755 €
211 284 €7 852 €6 093 €3 433 €--7 322 €
311 510 €7 680 €5 921 €3 831 €--3 491 €
411 740 €7 502 €5 743 €4 239 €---
511 975 €7 318 €5 559 €4 657 €---
612 215 €7 127 €5 369 €5 087 €---
712 459 €6 930 €5 172 €5 529 €---
812 708 €6 727 €4 968 €5 982 €---
912 962 €6 516 €4 757 €6 446 €---
1013 222 €6 298 €4 539 €6 924 €---
1113 486 €6 072 €4 314 €7 414 €---
1213 756 €5 839 €4 080 €7 917 €---
1314 031 €5 597 €3 839 €8 434 €---
1414 311 €5 348 €3 589 €8 964 €---
1514 598 €5 089 €3 331 €9 509 €---
1614 890 €4 822 €3 063 €10 068 €---
1715 187 €4 545 €2 787 €10 642 €---
1815 491 €4 259 €2 501 €11 232 €---
1915 801 €3 963 €2 205 €11 838 €---
2016 117 €3 657 €1 899 €12 460 €---
2116 439 €3 340 €1 582 €13 099 €---
2216 768 €3 012 €1 254 €13 756 €---
2317 103 €2 673 €915 €14 430 €---
2417 446 €2 322 €564 €15 123 €---
2517 794 €1 960 €201 €15 835 €---
TOTAL354 358 €169 665 €90 506 €184 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 323 €-6 420 €+8 743 €
2+2 323 €0 €+2 323 €
3+2 323 €0 €+2 323 €
4+2 323 €+224 €+2 099 €
5+2 323 €+1 397 €+926 €
6+2 323 €+1 526 €+797 €
7+2 323 €+1 659 €+664 €
8+2 323 €+1 794 €+529 €
9+2 323 €+1 934 €+389 €
10+2 323 €+2 077 €+246 €
11+2 323 €+2 224 €+99 €
12+2 323 €+2 375 €-52 €
13+2 323 €+2 530 €-207 €
14+2 323 €+2 689 €-366 €
15+2 323 €+2 853 €-530 €
16+2 323 €+3 020 €-697 €
17+2 323 €+3 193 €-870 €
18+2 323 €+3 370 €-1 047 €
19+2 323 €+3 551 €-1 228 €
20+2 323 €+3 738 €-1 415 €
21+2 323 €+3 930 €-1 607 €
22+2 323 €+4 127 €-1 804 €
23+2 323 €+4 329 €-2 006 €
24+2 323 €+4 537 €-2 214 €
25+2 323 €+4 750 €-2 427 €
Total+58 075 €+55 408 €+2 667 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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