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Aubigny-Les Clouzeaux, maison en pierre 212 m² charme champêtre avec env. 5900 m² de parc

Bien expiré
VilleAubigny (85)
Surface212m²
Coût Total278 370€
Loyer Annuel25 214€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+450€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 236 500 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 1 115,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Pompe à chaleur pompe à chaleur, Mandat exclusif, Jardin

Amateurs d'authenticité pour cette grande maison en pierre au fort potentiel nichée dans un écrin de verdure. Elle offre de beaux espaces intérieurs, env. 212 m², répartis sur deux niveaux avec cinq chambres. Une petite dépendance séparée complète l'ensemble sur une parcelle arborée, entretenue d'env. 5 900 m² avec un grand verger et une forêt de sapins. Vous serez invité à profiter de la nature au fil des saisons. Les plus: maison isolée par l'intérieur, poêle à bois (2015), nouvelle pompe à chaleur, assainissement individuel conforme. A 5 min. du bourg d' Aubigny, 30 min. de la côte, 15 min de La Roche-sur-Yon sud. Belle opportunité pour les amoureux de la nature ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Contactez Valérie PAJOU Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°804 678 738 Greffe de LA ROCHE SUR YON) 06 40 54 01 07 (réf. 609237 ) - http://assets.digitregroup.io/optimhome/optimhome_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Aubigny
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85430
Coordonnées : 46.583005, -1.483837
Total : 278 370€
Prix d'acquisition : 236 500€
Travaux : 22 950€
Valeur du bien : 259 450€
Frais de notaire : 18 920€
Coût estimé : 18 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212m²
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2101€/mois
Loyer annuel estimé : 25214€/an
Fourchette totale : 1678€ - 2631€/mois
Fourchette annuelle : 20135€ - 31575€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 306,25 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :488 925 €
Prix d'achat :236 500 €
Décote à l'achat :-252 425€ (-51.6%)
Marge achat-revente :210 555€ (43.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 371,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :69,59€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 440,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 017,70€
Coût de l'assurance :20 877,75€
Taxe foncière : 2 521,41€/an
Soit par mois : 210,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 101,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 651,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :450,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, la maison est équipée d'une nouvelle pompe à chaleur.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Système de chauffage récent
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le couloir.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 950 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, la maison est équipée d'une nouvelle pompe à chaleur.
  • Chambres - Revêtement sol:3 750€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubigny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 101 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 214 €/an
Calcul : 2 101 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 370 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 512 €
Revenus locatifs : +25 214 €
Charges déductibles : -35 512 €
Résultat foncier Année 1 : -10 298 €(Déficit de 10 298 €)
Imputable sur revenu global : 10 298 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 562 €/an
Revenus locatifs : +25 214 €
Charges déductibles : -12 562 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 652 €/an
Prix d'achat du bien : 236 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 153 725 €(65% de 236 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 590 €/an
Calcul : 153 725 € × 3,636% = 5 590 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 214 €35 521 €9 215 €-10 307 €10 307 €--
225 718 €12 325 €8 969 €13 393 €---
326 233 €12 070 €8 714 €14 162 €---
426 757 €11 807 €8 451 €14 950 €---
527 293 €11 535 €8 178 €15 758 €---
627 838 €11 253 €7 897 €16 585 €---
728 395 €10 962 €7 605 €17 433 €---
828 963 €10 661 €7 304 €18 302 €---
929 542 €10 350 €6 993 €19 193 €---
1030 133 €10 028 €6 671 €20 106 €---
1130 736 €9 695 €6 338 €21 041 €---
1231 351 €9 351 €5 994 €22 000 €---
1331 978 €8 995 €5 638 €22 983 €---
1432 617 €8 627 €5 270 €23 990 €---
1533 269 €8 246 €4 890 €25 023 €---
1633 935 €7 853 €4 496 €26 082 €---
1734 614 €7 446 €4 089 €27 168 €---
1835 306 €7 025 €3 669 €28 281 €---
1936 012 €6 590 €3 234 €29 422 €---
2036 732 €6 140 €2 784 €30 592 €---
2137 467 €5 675 €2 319 €31 791 €---
2238 216 €5 194 €1 838 €33 022 €---
2338 981 €4 697 €1 341 €34 283 €---
2439 760 €4 183 €826 €35 577 €---
2540 555 €3 651 €295 €36 904 €---
TOTAL807 616 €239 881 €133 018 €567 735 €10 307 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 092 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 567 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 295 €-3 092 €+8 387 €
2+5 295 €+4 018 €+1 277 €
3+5 295 €+4 249 €+1 046 €
4+5 295 €+4 485 €+810 €
5+5 295 €+4 727 €+568 €
6+5 295 €+4 976 €+319 €
7+5 295 €+5 230 €+65 €
8+5 295 €+5 491 €-196 €
9+5 295 €+5 758 €-463 €
10+5 295 €+6 032 €-737 €
11+5 295 €+6 312 €-1 017 €
12+5 295 €+6 600 €-1 305 €
13+5 295 €+6 895 €-1 600 €
14+5 295 €+7 197 €-1 902 €
15+5 295 €+7 507 €-2 212 €
16+5 295 €+7 825 €-2 530 €
17+5 295 €+8 150 €-2 855 €
18+5 295 €+8 484 €-3 189 €
19+5 295 €+8 827 €-3 532 €
20+5 295 €+9 178 €-3 883 €
21+5 295 €+9 537 €-4 242 €
22+5 295 €+9 907 €-4 612 €
23+5 295 €+10 285 €-4 990 €
24+5 295 €+10 673 €-5 378 €
25+5 295 €+11 071 €-5 776 €
Total+132 375 €+170 320 €+-37 945 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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