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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface83m²
Coût Total264 400€
Loyer Annuel21 261€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 530,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 parking: Parking souterrain, Balcon

Appartement F4 de 83 m² à vendre – Boissy-Saint-Léger (94470)

Situé au sein d'une résidence calme et entretenue, découvrez cet appartement familial de 83 m², idéalement agencé et offrant de beaux volumes.

Il se compose de :

Une entrée avec rangements. Un séjour lumineux donnant accès à un balcon fermé par une véranda d'environ 10 m², offrant un espace de vie supplémentaire appréciable toute l'année. Une cuisine indépendante. Trois chambres. Une salle de bains. Un WC indépendant. Plusieurs espaces de rangement.

Le bien est vendu avec :

Une place de parking privative en sous-sol. Une cave.

Les fenêtres sont en double vitrage. Quelques travaux de rénovation permettront de moderniser le logement selon vos goûts et de révéler tout son potentiel.

Les + du bien

✔ Appartement de 83 m² ✔ F4 idéal pour une famille ✔ Véranda d'environ 10 m² ✔ Parking en sous-sol ✔ Cave ✔ Ascenseur ✔ Résidence calme et bien entretenue ✔ Proximité des commerces, écoles, transports et principaux axes routiers.

Charges de copropriété : environ 290 €/mois.

Prix de vente : 210 000 €

Vente de particulier à particulier.

Merci aux agences immobilières de s'abstenir. Je ne souhaite pas être contacté dans le cadre d'une prospection commerciale ou d'une prise de mandat.

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.755550, 2.500024
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 264 400€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 37 600€
Valeur du bien : 247 600€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 21.35€/m²/mois
Fourchette : 18.72€ - 24.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1772€/mois
Loyer annuel estimé : 21261€/an
Fourchette totale : 1554€ - 2021€/mois
Fourchette annuelle : 18643€ - 24246€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 020,84 €/m²
Basé sur :220 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 729 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-40 729€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-13 671€ (-5.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 288,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :99,15€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 387,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 139,23€
Coût de l'assurance :29 745,00€
Taxe foncière : 2 126,08€/an
Soit par mois : 177,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 771,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 854,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en carrelage nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Ponçage et vitrification du parquet du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Ponçage et vitrification parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 261 €/an
Calcul : 1 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 400 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 190 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 126 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 877 €
Revenus locatifs : +21 261 €
Charges déductibles : -52 877 €
Résultat foncier Année 1 : -31 616 €(Déficit de 31 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 277 €/an
Revenus locatifs : +21 261 €
Charges déductibles : -15 277 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 984 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10216.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 261 €52 886 €8 490 €-31 625 €21 400 €10 225 €10 225 €
221 686 €15 056 €8 260 €6 630 €--3 595 €
322 120 €14 818 €8 022 €7 302 €---
422 562 €14 573 €7 777 €7 989 €---
523 013 €14 319 €7 523 €8 694 €---
623 474 €14 057 €7 261 €9 416 €---
723 943 €13 787 €6 991 €10 156 €---
824 422 €13 507 €6 711 €10 915 €---
924 910 €13 219 €6 423 €11 692 €---
1025 409 €12 920 €6 125 €12 488 €---
1125 917 €12 612 €5 817 €13 304 €---
1226 435 €12 294 €5 498 €14 141 €---
1326 964 €11 966 €5 170 €14 998 €---
1427 503 €11 626 €4 830 €15 877 €---
1528 053 €11 275 €4 480 €16 778 €---
1628 614 €10 913 €4 117 €17 701 €---
1729 186 €10 539 €3 743 €18 648 €---
1829 770 €10 152 €3 356 €19 618 €---
1930 366 €9 753 €2 957 €20 613 €---
2030 973 €9 340 €2 545 €21 632 €---
2131 592 €8 914 €2 119 €22 678 €---
2232 224 €8 474 €1 678 €23 750 €---
2332 869 €8 020 €1 224 €24 849 €---
2433 526 €7 550 €754 €25 976 €---
2534 197 €7 065 €269 €27 132 €---
TOTAL680 989 €329 636 €122 139 €351 353 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 351 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 465 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 465 €-6 420 €+10 885 €
2+4 465 €0 €+4 465 €
3+4 465 €+1 112 €+3 353 €
4+4 465 €+2 397 €+2 068 €
5+4 465 €+2 608 €+1 857 €
6+4 465 €+2 825 €+1 640 €
7+4 465 €+3 047 €+1 418 €
8+4 465 €+3 274 €+1 191 €
9+4 465 €+3 508 €+957 €
10+4 465 €+3 746 €+719 €
11+4 465 €+3 991 €+474 €
12+4 465 €+4 242 €+223 €
13+4 465 €+4 499 €-34 €
14+4 465 €+4 763 €-298 €
15+4 465 €+5 033 €-568 €
16+4 465 €+5 310 €-845 €
17+4 465 €+5 594 €-1 129 €
18+4 465 €+5 885 €-1 420 €
19+4 465 €+6 184 €-1 719 €
20+4 465 €+6 490 €-2 025 €
21+4 465 €+6 803 €-2 338 €
22+4 465 €+7 125 €-2 660 €
23+4 465 €+7 455 €-2 990 €
24+4 465 €+7 793 €-3 328 €
25+4 465 €+8 140 €-3 675 €
Total+111 625 €+105 406 €+6 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 86 jours
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