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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleFinhan (82)
Surface247m²
Coût Total362 630€
Loyer Annuel22 792€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 276 120 €
Surface : 247 m²
Prix au m² : 1 117,89 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 247 m², Bâtiment de 1 étage, 6 Pièces, 5 Chambres, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, 10 Parkings, Terrain de 3014 m², Calme

Charmant corps de ferme aux beaux volumes offrant un fort potentiel grâce à ses nombreuses dépendances dont un hangar d'environ 250m², un pigeonnier, un garage. La maison comprend cinq chambres, deux salle de bain, une belle pièce de vie ainsi qu'une grande cuisine. Une opportunité rare pour les amoureux d'espace et de calme.

Ville : Finhan
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82700
Coordonnées : 43.896270, 1.208110
Total : 362 630€
Prix d'acquisition : 276 120€
Travaux : 64 420€
Valeur du bien : 340 540€
Frais de notaire : 22 090€
Coût estimé : 22 090€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 247m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1899€/mois
Loyer annuel estimé : 22792€/an
Fourchette totale : 1516€ - 2379€/mois
Fourchette annuelle : 18196€ - 28549€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :362 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 803,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :105,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 909,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :178 498,95€
Coût de l'assurance :31 730,13€
Taxe foncière : 2 279,19€/an
Soit par mois : 189,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 899,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 099,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 247 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 247 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 420 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 820€
    Isolation combles: 247 m² × 60€/m² = 14820€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 5000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 792 €/an
Calcul : 1 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 362 630 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 269 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 279 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 285 €
Revenus locatifs : +22 792 €
Charges déductibles : -80 285 €
Résultat foncier Année 1 : -57 493 €(Déficit de 57 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 093 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 865 €/an
Revenus locatifs : +22 792 €
Charges déductibles : -15 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 927 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36093.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 276 120 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 478 €(65% de 276 120 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 526 €/an
Calcul : 179 478 € × 3,636% = 6 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 792 €80 297 €12 328 €-57 505 €21 400 €36 105 €36 105 €
223 248 €15 551 €12 003 €7 696 €--28 409 €
323 713 €15 214 €11 666 €8 498 €--19 910 €
424 187 €14 866 €11 317 €9 321 €--10 589 €
524 671 €14 505 €10 956 €10 166 €--423 €
625 164 €14 131 €10 583 €11 033 €---
725 667 €13 744 €10 196 €11 923 €---
826 181 €13 344 €9 796 €12 836 €---
926 704 €12 930 €9 382 €13 774 €---
1027 238 €12 502 €8 953 €14 737 €---
1127 783 €12 058 €8 510 €15 725 €---
1228 339 €11 599 €8 051 €16 740 €---
1328 906 €11 124 €7 576 €17 782 €---
1429 484 €10 632 €7 084 €18 851 €---
1530 073 €10 123 €6 575 €19 950 €---
1630 675 €9 597 €6 048 €21 078 €---
1731 288 €9 052 €5 503 €22 237 €---
1831 914 €8 488 €4 939 €23 427 €---
1932 552 €7 904 €4 355 €24 649 €---
2033 203 €7 299 €3 751 €25 904 €---
2133 868 €6 674 €3 126 €27 193 €---
2234 545 €6 027 €2 479 €28 518 €---
2335 236 €5 357 €1 809 €29 879 €---
2435 940 €4 664 €1 115 €31 277 €---
2536 659 €3 946 €398 €32 713 €---
TOTAL730 030 €331 629 €178 499 €398 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 786 €-6 420 €+11 206 €
2+4 786 €0 €+4 786 €
3+4 786 €0 €+4 786 €
4+4 786 €0 €+4 786 €
5+4 786 €0 €+4 786 €
6+4 786 €+3 183 €+1 603 €
7+4 786 €+3 577 €+1 209 €
8+4 786 €+3 851 €+935 €
9+4 786 €+4 132 €+654 €
10+4 786 €+4 421 €+365 €
11+4 786 €+4 718 €+68 €
12+4 786 €+5 022 €-236 €
13+4 786 €+5 334 €-548 €
14+4 786 €+5 655 €-869 €
15+4 786 €+5 985 €-1 199 €
16+4 786 €+6 323 €-1 537 €
17+4 786 €+6 671 €-1 885 €
18+4 786 €+7 028 €-2 242 €
19+4 786 €+7 395 €-2 609 €
20+4 786 €+7 771 €-2 985 €
21+4 786 €+8 158 €-3 372 €
22+4 786 €+8 555 €-3 769 €
23+4 786 €+8 964 €-4 178 €
24+4 786 €+9 383 €-4 597 €
25+4 786 €+9 814 €-5 028 €
Total+119 650 €+119 520 €+130 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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