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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface91m²
Coût Total194 000€
Loyer Annuel11 157€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 593,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon, Terrasse

Découvrez cet appartement idéalement situé dans le quartier du Centre Ville à Valence. Cet espace lumineux de 91 m² dispose de 3 pièces, d'une cuisine équipée ainsi que d'un balcon et d'une terrasse, idéals pour profiter du soleil et de vues panoramiques.

À seulement 120 m de la station Pôle Bus et à 540 m de la gare Valence-Ville, vous bénéficierez d'un excellent accès aux transports en commun. Pour vos courses quotidiennes, un supermarché Carrefour City se trouve à 190 m. De plus, les établissements scolaires tels que l'Académie de l'Entreprise Valence et le Campus Numérique sont à proximité, facilitant ainsi la vie des familles ou des étudiants.

Cet appartement est idéal pour ceux qui recherchent une vie urbaine dynamique et pratique. Ne ratez pas cette opportunité d'investir dans un cadre de vie exceptionnel à Valence. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite !

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.933857, 4.895144
Total : 194 000€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 182 400€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 930€/mois
Loyer annuel estimé : 11157€/an
Fourchette totale : 733€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8791€ - 14161€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 083,59 €/m²
Basé sur :752 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 606 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-44 606€ (-23.5%)
Marge achat-revente :-4 394€ (-2.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :960,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 017,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 250,91€
Coût de l'assurance :16 975,00€
Taxe foncière : 1 115,75€/an
Soit par mois : 92,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 110,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 91 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne, pas de travaux nécessaires
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification des prises électriques
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification des prises électriques dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système (chaudière gaz à condensation) × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (milieu de gamme) = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification éléments sanitaires: 420€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification prises électriques: 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement 2 chambres: Peinture 24 m² × 30€/m² = 720€, Vérification prises électriques: 1680€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 157 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 116 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 707 €
Revenus locatifs : +11 157 €
Charges déductibles : -45 707 €
Résultat foncier Année 1 : -34 549 €(Déficit de 34 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 307 €/an
Revenus locatifs : +11 157 €
Charges déductibles : -8 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 851 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13149.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 157 €45 713 €6 518 €-34 556 €21 400 €13 156 €13 156 €
211 381 €8 140 €6 345 €3 241 €--9 915 €
311 608 €7 961 €6 166 €3 647 €--6 268 €
411 840 €7 776 €5 981 €4 065 €--2 203 €
512 077 €7 584 €5 789 €4 493 €---
612 319 €7 386 €5 591 €4 933 €---
712 565 €7 181 €5 386 €5 384 €---
812 816 €6 969 €5 174 €5 848 €---
913 073 €6 749 €4 954 €6 324 €---
1013 334 €6 522 €4 727 €6 812 €---
1113 601 €6 287 €4 492 €7 314 €---
1213 873 €6 044 €4 249 €7 829 €---
1314 150 €5 793 €3 998 €8 358 €---
1414 433 €5 532 €3 738 €8 901 €---
1514 722 €5 263 €3 469 €9 459 €---
1615 016 €4 985 €3 190 €10 032 €---
1715 317 €4 697 €2 902 €10 620 €---
1815 623 €4 399 €2 604 €11 224 €---
1915 936 €4 091 €2 296 €11 845 €---
2016 254 €3 772 €1 977 €12 482 €---
2116 579 €3 442 €1 647 €13 137 €---
2216 911 €3 101 €1 306 €13 810 €---
2317 249 €2 747 €953 €14 502 €---
2417 594 €2 382 €587 €15 212 €---
2517 946 €2 004 €210 €15 942 €---
TOTAL357 377 €176 520 €94 251 €180 857 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 343 €-6 420 €+8 763 €
2+2 343 €0 €+2 343 €
3+2 343 €0 €+2 343 €
4+2 343 €0 €+2 343 €
5+2 343 €+687 €+1 656 €
6+2 343 €+1 480 €+863 €
7+2 343 €+1 615 €+728 €
8+2 343 €+1 754 €+589 €
9+2 343 €+1 897 €+446 €
10+2 343 €+2 044 €+299 €
11+2 343 €+2 194 €+149 €
12+2 343 €+2 349 €-6 €
13+2 343 €+2 507 €-164 €
14+2 343 €+2 670 €-327 €
15+2 343 €+2 838 €-495 €
16+2 343 €+3 009 €-666 €
17+2 343 €+3 186 €-843 €
18+2 343 €+3 367 €-1 024 €
19+2 343 €+3 553 €-1 210 €
20+2 343 €+3 745 €-1 402 €
21+2 343 €+3 941 €-1 598 €
22+2 343 €+4 143 €-1 800 €
23+2 343 €+4 351 €-2 008 €
24+2 343 €+4 564 €-2 221 €
25+2 343 €+4 783 €-2 440 €
Total+58 575 €+54 257 €+4 318 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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