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GRENOBLE 5 allée de la pelouse T3 de 85 m2 1er étage avec ascenseur terrasse et stationnement en sous-sol

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface85
Coût Total98 292
Loyer Annuel12 179
Rentabilité12.39%
Cashflow/mois+181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 940 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GRENOBLE, votre consultant immobilier Emmanuel joignable au O664139669 vous présente à l’achat à Grenoble, 5 allée de la pelouse, secteur HELBRONNER/GÉANTS, résidence Les Constellations, un appartement T4 transformé en T3 d’environ 85 m2 au 1er étage avec ascenseur, terrasse et place de stationnement privative en sous-sol. 2 chambres possibilité 3. prévoir travaux. La résidence se trouve aux abords du parc Jean Verlhac. Les transports en commun se trouvent à proximité avec la ligne C6 et 12 vous permettant de récupérer aussi le TRAM A. Copropriété sécurisée avec vigik, ravalée en 2012 et à jour de travaux. Les charges comprennent le chauffage collectif urbain, l’eau chaude et l’eau froide.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.161725, 5.734353
Total : 98 292
Prix d'acquisition : 79 900
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 91 900
Frais de notaire : 6 392
Coût estimé : 6 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1015€/mois
Loyer annuel estimé : 12179€/an
Fourchette totale : 791€ - 1302€/mois
Fourchette annuelle : 9491€ - 15629€/an
Rentabilité brute :12.39%
Fourchette de rentabilité :9.66% - 15.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 507,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 561,68
Coût de l'assurance :8 354,82
Taxe foncière : 1 217,92€/an
Soit par mois : 101,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 225,00€/mois
Soit par an : 2 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 014,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif urbain si le système actuel est obsolète ou inefficace.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo et des WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 179 €/an
Calcul : 1 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 292 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 218 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 700 €/an
Calcul : 225 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 415
Revenus locatifs : +12 179
Charges déductibles : -19 415
Résultat foncier Année 1 : -7 236(Déficit de 7 236 €)
Imputable sur revenu global : 7 236
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 415 €/an
Revenus locatifs : +12 179
Charges déductibles : -7 415
Résultat foncier Années 2+ : 4 764 €/an
Prix d'achat du bien : 79 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 17919 4183 166-7 2397 239 €--
212 4237 3323 0805 090---
312 6717 2442 9925 427---
412 9257 1522 9005 772---
513 1837 0582 8066 125---
613 4476 9602 7086 486---
713 7166 8602 6086 856---
813 9906 7562 5037 235---
914 2706 6482 3967 622---
1014 5556 5372 2858 018---
1114 8466 4222 1708 424---
1215 1436 3032 0518 840---
1315 4466 1811 9299 265---
1415 7556 0541 8029 701---
1516 0705 9241 67110 147---
1616 3925 7881 53610 603---
1716 7195 6491 39711 071---
1817 0545 5051 25311 549---
1917 3955 3561 10412 039---
2017 7435 20295012 541---
2118 0985 04379113 055---
2218 4604 87962613 581---
2318 8294 70945714 120---
2419 2054 53428114 672---
2519 5894 35210015 237---
TOTAL390 103163 86445 562226 2387 239Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 172
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 238
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 179 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 558 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 558-2 172+4 730
2+2 558+1 527+1 031
3+2 558+1 628+930
4+2 558+1 732+826
5+2 558+1 838+720
6+2 558+1 946+612
7+2 558+2 057+501
8+2 558+2 170+388
9+2 558+2 287+271
10+2 558+2 406+152
11+2 558+2 527+31
12+2 558+2 652-94
13+2 558+2 780-222
14+2 558+2 910-352
15+2 558+3 044-486
16+2 558+3 181-623
17+2 558+3 321-763
18+2 558+3 465-907
19+2 558+3 612-1 054
20+2 558+3 762-1 204
21+2 558+3 916-1 358
22+2 558+4 074-1 516
23+2 558+4 236-1 678
24+2 558+4 402-1 844
25+2 558+4 571-2 013
Total+63 950+67 871+-3 921
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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