Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

GRENOBLE 5 allée de la pelouse T3 de 85 m2 1er étage avec ascenseur terrasse et stationnement en sous-sol

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface85m²
Coût Total98 292€
Loyer Annuel12 179€
Rentabilité12.39%
Cashflow/mois+181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 940 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GRENOBLE, votre consultant immobilier Emmanuel joignable au O664139669 vous présente à l’achat à Grenoble, 5 allée de la pelouse, secteur HELBRONNER/GÉANTS, résidence Les Constellations, un appartement T4 transformé en T3 d’environ 85 m2 au 1er étage avec ascenseur, terrasse et place de stationnement privative en sous-sol. 2 chambres possibilité 3. prévoir travaux. La résidence se trouve aux abords du parc Jean Verlhac. Les transports en commun se trouvent à proximité avec la ligne C6 et 12 vous permettant de récupérer aussi le TRAM A. Copropriété sécurisée avec vigik, ravalée en 2012 et à jour de travaux. Les charges comprennent le chauffage collectif urbain, l’eau chaude et l’eau froide.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.161725, 5.734353
Total : 98 292€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 91 900€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1015€/mois
Loyer annuel estimé : 12179€/an
Fourchette totale : 791€ - 1302€/mois
Fourchette annuelle : 9491€ - 15629€/an
Rentabilité brute :12.39%
Fourchette de rentabilité :9.66% - 15.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 507,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 561,68€
Coût de l'assurance :8 354,82€
Taxe foncière : 1 217,92€/an
Soit par mois : 101,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 225,00€/mois
Soit par an : 2 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 014,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif urbain si le système actuel est obsolète ou inefficace.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo et des WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 179 €/an
Calcul : 1 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 292 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 218 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 700 €/an
Calcul : 225 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 415 €
Revenus locatifs : +12 179 €
Charges déductibles : -19 415 €
Résultat foncier Année 1 : -7 236 €(Déficit de 7 236 €)
Imputable sur revenu global : 7 236 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 415 €/an
Revenus locatifs : +12 179 €
Charges déductibles : -7 415 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 764 €/an
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 179 €19 418 €3 166 €-7 239 €7 239 €--
212 423 €7 332 €3 080 €5 090 €---
312 671 €7 244 €2 992 €5 427 €---
412 925 €7 152 €2 900 €5 772 €---
513 183 €7 058 €2 806 €6 125 €---
613 447 €6 960 €2 708 €6 486 €---
713 716 €6 860 €2 608 €6 856 €---
813 990 €6 756 €2 503 €7 235 €---
914 270 €6 648 €2 396 €7 622 €---
1014 555 €6 537 €2 285 €8 018 €---
1114 846 €6 422 €2 170 €8 424 €---
1215 143 €6 303 €2 051 €8 840 €---
1315 446 €6 181 €1 929 €9 265 €---
1415 755 €6 054 €1 802 €9 701 €---
1516 070 €5 924 €1 671 €10 147 €---
1616 392 €5 788 €1 536 €10 603 €---
1716 719 €5 649 €1 397 €11 071 €---
1817 054 €5 505 €1 253 €11 549 €---
1917 395 €5 356 €1 104 €12 039 €---
2017 743 €5 202 €950 €12 541 €---
2118 098 €5 043 €791 €13 055 €---
2218 460 €4 879 €626 €13 581 €---
2318 829 €4 709 €457 €14 120 €---
2419 205 €4 534 €281 €14 672 €---
2519 589 €4 352 €100 €15 237 €---
TOTAL390 103 €163 864 €45 562 €226 238 €7 239 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 172 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 179 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 558 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 558 €-2 172 €+4 730 €
2+2 558 €+1 527 €+1 031 €
3+2 558 €+1 628 €+930 €
4+2 558 €+1 732 €+826 €
5+2 558 €+1 838 €+720 €
6+2 558 €+1 946 €+612 €
7+2 558 €+2 057 €+501 €
8+2 558 €+2 170 €+388 €
9+2 558 €+2 287 €+271 €
10+2 558 €+2 406 €+152 €
11+2 558 €+2 527 €+31 €
12+2 558 €+2 652 €-94 €
13+2 558 €+2 780 €-222 €
14+2 558 €+2 910 €-352 €
15+2 558 €+3 044 €-486 €
16+2 558 €+3 181 €-623 €
17+2 558 €+3 321 €-763 €
18+2 558 €+3 465 €-907 €
19+2 558 €+3 612 €-1 054 €
20+2 558 €+3 762 €-1 204 €
21+2 558 €+3 916 €-1 358 €
22+2 558 €+4 074 €-1 516 €
23+2 558 €+4 236 €-1 678 €
24+2 558 €+4 402 €-1 844 €
25+2 558 €+4 571 €-2 013 €
Total+63 950 €+67 871 €+-3 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →