Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 3 pièce(s) - 72 m²

Bien expiré
VilleAvrillé (85)
Surface72m²
Coût Total120 480€
Loyer Annuel8 177€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 993,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le bourg d'Avrillé, à 15 minutes des plages ! Idéal pour les amoureux de la rénovation ou pour un projet de résidence secondaire. Venez découvrir cette maison de bourg en pierre des années 1930, la maison est composée : un séjour spacieux de plus de 30 m², une cuisine indépendante, une chambre, une salle d'eau et un W.C. Les plus de cette maison ? Le tout-à-l'égout et le terrain à l'arrière divisible et constructible. Prix : 71 500 euros - Réf. : 1297. UN SEUL NUMÉRO : Classe énergie G - Estimation des coûts annuels d'énergie entre 2280 euros et 3130 euros par an - prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Etat général : Habitable Surface terrain : 517 Année de construction : 1930 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Bois_Electrique Fenêtre : Bois simple vitrage Cuisine : Independante Numéro de mandat : 1297

Ville : Avrillé
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85440
Coordonnées : 46.469903, -1.475897
Total : 120 480€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 43 260€
Valeur du bien : 114 760€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8177€/an
Fourchette totale : 545€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6545€ - 10216€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 291,67 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 000 €
Prix d'achat :71 500 €
Décote à l'achat :-93 500€ (-56.7%)
Marge achat-revente :44 520€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 037,68€
Coût de l'assurance :10 542,00€
Taxe foncière : 817,70€/an
Soit par mois : 68,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Chambre en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en état moyen nécessitant une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 260 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 760€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 80€/m² = 5760€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avrillé (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 177 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 388 €
Revenus locatifs : +8 177 €
Charges déductibles : -48 388 €
Résultat foncier Année 1 : -40 211 €(Déficit de 40 211 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 811 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 128 €/an
Revenus locatifs : +8 177 €
Charges déductibles : -5 128 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18811.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 177 €48 392 €3 892 €-40 215 €21 400 €18 815 €18 815 €
28 341 €5 027 €3 787 €3 314 €--15 501 €
38 507 €4 918 €3 679 €3 589 €--11 912 €
48 678 €4 806 €3 566 €3 872 €--8 040 €
58 851 €4 690 €3 450 €4 161 €--3 879 €
69 028 €4 570 €3 331 €4 458 €---
79 209 €4 446 €3 207 €4 763 €---
89 393 €4 318 €3 079 €5 075 €---
99 581 €4 186 €2 947 €5 395 €---
109 772 €4 049 €2 810 €5 723 €---
119 968 €3 908 €2 669 €6 059 €---
1210 167 €3 763 €2 523 €6 405 €---
1310 370 €3 612 €2 373 €6 758 €---
1410 578 €3 456 €2 217 €7 122 €---
1510 789 €3 296 €2 056 €7 494 €---
1611 005 €3 129 €1 890 €7 876 €---
1711 225 €2 958 €1 718 €8 268 €---
1811 450 €2 780 €1 541 €8 669 €---
1911 679 €2 597 €1 358 €9 082 €---
2011 912 €2 408 €1 169 €9 504 €---
2112 151 €2 212 €973 €9 938 €---
2212 394 €2 010 €771 €10 383 €---
2312 642 €1 801 €562 €10 840 €---
2412 894 €1 586 €346 €11 309 €---
2513 152 €1 363 €123 €11 789 €---
TOTAL261 912 €130 282 €56 038 €131 630 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 717 €-6 420 €+8 137 €
2+1 717 €0 €+1 717 €
3+1 717 €0 €+1 717 €
4+1 717 €0 €+1 717 €
5+1 717 €0 €+1 717 €
6+1 717 €+174 €+1 543 €
7+1 717 €+1 429 €+288 €
8+1 717 €+1 522 €+195 €
9+1 717 €+1 618 €+99 €
10+1 717 €+1 717 €0 €
11+1 717 €+1 818 €-101 €
12+1 717 €+1 921 €-204 €
13+1 717 €+2 028 €-311 €
14+1 717 €+2 136 €-419 €
15+1 717 €+2 248 €-531 €
16+1 717 €+2 363 €-646 €
17+1 717 €+2 480 €-763 €
18+1 717 €+2 601 €-884 €
19+1 717 €+2 724 €-1 007 €
20+1 717 €+2 851 €-1 134 €
21+1 717 €+2 981 €-1 264 €
22+1 717 €+3 115 €-1 398 €
23+1 717 €+3 252 €-1 535 €
24+1 717 €+3 393 €-1 676 €
25+1 717 €+3 537 €-1 820 €
Total+42 925 €+39 489 €+3 436 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →