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Maison à vendre

VilleFerrières-en-Gâtinais (45)
Surface191m²
Coût Total246 100€
Loyer Annuel21 629€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+314€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 994,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Pavillon contemporain de 191m² à rafraichir, édifié sur sous-sol. RDC: Hall d'entrée et dégagement, séjour-salon avec cheminée, cuisine indépendante aménagée, 1 chambre parentale avec salle d'eau et dressing, bureau, toilettes avec lave-mains, terrasse avec store ban. Etage: palier avec salle de jeux, 2 grandes chambres, salle de bains avec baignoire et douche, toilettes et petit grenier. Sous-sol: complet divisé en double garage, buanderie, cave, cellier, atelier et buanderie, 1 pièce. Garage sous terrasse. Chauffage PAC, Db vitrage, volets PVC, Assainissement individuel. terrain clos et arboré de 6092m². (5.56 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Jean-Manuel CHANTEREAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Ferrières-en-Gâtinais
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45210
Coordonnées : 48.100793, 2.822023
Total : 246 100€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 230 900€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 11.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1802€/mois
Loyer annuel estimé : 21629€/an
Fourchette totale : 1457€ - 2230€/mois
Fourchette annuelle : 17485€ - 26755€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 655,46 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :316 192 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-126 192€ (-39.9%)
Marge achat-revente :70 092€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 236,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 307,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 699,33€
Coût de l'assurance :21 533,75€
Taxe foncière : 2 162,90€/an
Soit par mois : 180,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 802,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 488,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :314,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture et finitions.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, remplacement de l'électroménager si nécessaire, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification du système de chauffage PAC, entretien si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: Système de chauffage existant, vérification nécessaire pour assurer son efficacité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(214 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 9000€ (incluant baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture et finitions) = 9000€
  • Cuisine:14 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 7000€ (incluant meubles, électroménager, peinture et finitions) = 7000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 1500€ (incluant vérification et ajout de prises) = 1500€
  • Chauffage:500€
    Vérification système chauffage PAC: 1 système: 250€ (incluant entretien) = 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferrières-en-Gâtinais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Salle de bain, Cuisine, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 629 €/an
Calcul : 1 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 163 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 503 €
Revenus locatifs : +21 629 €
Charges déductibles : -52 503 €
Résultat foncier Année 1 : -30 874 €(Déficit de 30 874 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 474 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 603 €/an
Revenus locatifs : +21 629 €
Charges déductibles : -11 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9474.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 629 €52 511 €8 587 €-30 882 €21 400 €9 482 €9 482 €
222 062 €11 387 €8 363 €10 674 €---
322 503 €11 155 €8 131 €11 348 €---
422 953 €10 915 €7 890 €12 038 €---
523 412 €10 666 €7 641 €12 746 €---
623 880 €10 408 €7 383 €13 473 €---
724 358 €10 140 €7 116 €14 217 €---
824 845 €9 864 €6 839 €14 981 €---
925 342 €9 577 €6 553 €15 765 €---
1025 849 €9 280 €6 256 €16 569 €---
1126 366 €8 972 €5 948 €17 394 €---
1226 893 €8 653 €5 629 €18 240 €---
1327 431 €8 323 €5 299 €19 108 €---
1427 979 €7 981 €4 957 €19 998 €---
1528 539 €7 627 €4 603 €20 912 €---
1629 110 €7 260 €4 236 €21 850 €---
1729 692 €6 880 €3 855 €22 812 €---
1830 286 €6 486 €3 462 €23 800 €---
1930 892 €6 078 €3 054 €24 814 €---
2031 509 €5 655 €2 631 €25 854 €---
2132 140 €5 218 €2 193 €26 922 €---
2232 782 €4 764 €1 740 €28 018 €---
2333 438 €4 295 €1 270 €29 144 €---
2434 107 €3 808 €784 €30 299 €---
2534 789 €3 304 €280 €31 485 €---
TOTAL692 785 €241 206 €124 699 €451 579 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 579 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 542 €-6 420 €+10 962 €
2+4 542 €+358 €+4 184 €
3+4 542 €+3 404 €+1 138 €
4+4 542 €+3 611 €+931 €
5+4 542 €+3 824 €+718 €
6+4 542 €+4 042 €+500 €
7+4 542 €+4 265 €+277 €
8+4 542 €+4 494 €+48 €
9+4 542 €+4 730 €-188 €
10+4 542 €+4 971 €-429 €
11+4 542 €+5 218 €-676 €
12+4 542 €+5 472 €-930 €
13+4 542 €+5 732 €-1 190 €
14+4 542 €+5 999 €-1 457 €
15+4 542 €+6 274 €-1 732 €
16+4 542 €+6 555 €-2 013 €
17+4 542 €+6 844 €-2 302 €
18+4 542 €+7 140 €-2 598 €
19+4 542 €+7 444 €-2 902 €
20+4 542 €+7 756 €-3 214 €
21+4 542 €+8 077 €-3 535 €
22+4 542 €+8 405 €-3 863 €
23+4 542 €+8 743 €-4 201 €
24+4 542 €+9 090 €-4 548 €
25+4 542 €+9 445 €-4 903 €
Total+113 550 €+135 474 €+-21 924 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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