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Maison 7 pièces 232 m²

VilleSaint-Laurent-en-Gâtines (37)
Surface232m²
Coût Total244 520€
Loyer Annuel20 157€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 943,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison avec fort potentiel - Double logement - 232m²

Située sur la commune de Saint-Laurent-En-Gâtines, cette maison d'environ 232m² habitable offre un fort potentiel d'aménagement grâce à sa configuration en deux logements distincts, sur une parcelle de 818m².

-Elle se compose d'un logement en rez-de-chaussée d'environ 140m² avec pièce de vie, cuisine, trois chambres et salle de bain (les travaux sont à poursuivre) -A l'étage un second logement d'environ 90m², actuellement habitable, comprenant pièce de vie avec poêle à bois, cuisine, trois chambres et salle de bains

  • Un sous-sol complet d'environ 140m², avec porte de garage permettant l'accès aux véhicules.

Atouts: Pompe à chaleur Air/Eau, ballon thermodynamique, double vitrage PVC, bonne isolation.

A prévoir sur le logement à l'étage retouches et finitions et sur le logement du rez-de-chaussée terminer les travaux de rénovation, offrant un réel potentiel de valorisation.

Idéal pour projet familial, projet locatif ou investisseur.

Maison située au bord d'un axe routier principal, facilitant les déplacements.

Un bien avec de beaux volumes et un fort potentiel, à découvrir rapidement.

Cette annonce référence 327344 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MARJOLAINE BROSSE (EI) immatriculé au RSAC de TOURS (37000) sous le numéro 84190018600013.

Prix du bien : 219 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/01/2026 Score DPE : 116 kWhEP/m²/an Score GES : 4 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2493.00 € et 3373.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 327344 Date de réalisation du diagnostic : 31/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 493 € et 3 373 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Laurent-en-Gâtines
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37380
Coordonnées : 47.585335, 0.755799
Total : 244 520€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 227 000€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1680€/mois
Loyer annuel estimé : 20157€/an
Fourchette totale : 1342€ - 2103€/mois
Fourchette annuelle : 16102€ - 25232€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 641,79 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :380 895 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-161 895€ (-42.5%)
Marge achat-revente :136 375€ (35.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 211,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 282,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 795,01€
Coût de l'assurance :21 395,50€
Taxe foncière : 2 015,67€/an
Soit par mois : 167,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 679,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 450,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :229,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie complète, réfection électricité (prises, éclairage, VMC), peinture/finitions
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture/finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 157 €/an
Calcul : 1 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 016 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 079 €
Revenus locatifs : +20 157 €
Charges déductibles : -19 079 €
Résultat foncier Année 1 : 1 077 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 079 €/an
Revenus locatifs : +20 157 €
Charges déductibles : -11 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 077 €/an
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 157 €19 087 €8 216 €1 069 €---
220 560 €10 869 €7 998 €9 691 €---
320 971 €10 644 €7 772 €10 328 €---
421 390 €10 410 €7 539 €10 980 €---
521 818 €10 168 €7 297 €11 650 €---
622 255 €9 919 €7 047 €12 336 €---
722 700 €9 660 €6 789 €13 040 €---
823 154 €9 393 €6 521 €13 761 €---
923 617 €9 116 €6 245 €14 501 €---
1024 089 €8 830 €5 958 €15 259 €---
1124 571 €8 534 €5 662 €16 037 €---
1225 062 €8 227 €5 356 €16 835 €---
1325 564 €7 910 €5 039 €17 653 €---
1426 075 €7 583 €4 711 €18 492 €---
1526 596 €7 243 €4 372 €19 353 €---
1627 128 €6 892 €4 021 €20 236 €---
1727 671 €6 529 €3 658 €21 141 €---
1828 224 €6 154 €3 282 €22 070 €---
1928 789 €5 765 €2 894 €23 023 €---
2029 364 €5 363 €2 492 €24 001 €---
2129 952 €4 948 €2 076 €25 004 €---
2230 551 €4 517 €1 646 €26 033 €---
2331 162 €4 072 €1 201 €27 089 €---
2431 785 €3 612 €740 €28 173 €---
2532 421 €3 136 €264 €29 285 €---
TOTAL645 624 €198 582 €118 795 €447 042 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 447 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 233 €+321 €+3 912 €
2+4 233 €+2 907 €+1 326 €
3+4 233 €+3 098 €+1 135 €
4+4 233 €+3 294 €+939 €
5+4 233 €+3 495 €+738 €
6+4 233 €+3 701 €+532 €
7+4 233 €+3 912 €+321 €
8+4 233 €+4 128 €+105 €
9+4 233 €+4 350 €-117 €
10+4 233 €+4 578 €-345 €
11+4 233 €+4 811 €-578 €
12+4 233 €+5 050 €-817 €
13+4 233 €+5 296 €-1 063 €
14+4 233 €+5 548 €-1 315 €
15+4 233 €+5 806 €-1 573 €
16+4 233 €+6 071 €-1 838 €
17+4 233 €+6 342 €-2 109 €
18+4 233 €+6 621 €-2 388 €
19+4 233 €+6 907 €-2 674 €
20+4 233 €+7 200 €-2 967 €
21+4 233 €+7 501 €-3 268 €
22+4 233 €+7 810 €-3 577 €
23+4 233 €+8 127 €-3 894 €
24+4 233 €+8 452 €-4 219 €
25+4 233 €+8 786 €-4 553 €
Total+105 825 €+134 113 €+-28 288 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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