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Appartement 6 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleGrande-Synthe (59)
Surface104
Coût Total174 322
Loyer Annuel13 291
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+88
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 700 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 381,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GRANDE SYNTHE Belle opportunité d'achat!

Situé au 2ème étage d' une petite résidence au centre ville, ce plateau de 100 m² peut convenir à des bureaux ou transformé en appartement. Chauffage individuel, pas de charges... Très bon état.

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Prix : 143 700 Euros * *Dont Honoraires 6.44 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 135 000 Euros

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 681612 Date de réalisation du diagnostic : 18/06/2025 Prix hors honoraires : 135 000 €

Ville : Grande-Synthe
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59760
Coordonnées : 51.008888, 2.309302
Total : 174 322
Prix d'acquisition : 143 700
Travaux : 19 126
Valeur du bien : 162 826
Frais de notaire : 11 496
Coût estimé : 11 496
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 13.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1108€/mois
Loyer annuel estimé : 13291€/an
Fourchette totale : 868€ - 1413€/mois
Fourchette annuelle : 10416€ - 16961€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 322
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :50,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 908,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 021,02
Coût de l'assurance :15 253,18
Taxe foncière : 1 329,15€/an
Soit par mois : 110,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 107,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le confort et l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des améliorations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, vérification du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour s'assurer de leur bon état
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 126(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 126
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1 021€
  • Cuisine - Rénovation:3 100
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7 000€ = 7000€, Électricité cuisine: 800€, Plomberie cuisine: 1 000€, Main d'œuvre: 1 300€
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 2 000€ = 2000€, Carrelage murs (20m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Carrelage sol (10m²): 50€/m² × 10 = 500€, Plomberie salle de bain: 1 500€, Électricité salle de bain: 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Rénovation:300
    Peinture murs (90m²): 30€/m² × 90 = 2700€, Parquet flottant (30m²): 50€/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre général - Électricité:300
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre général - Plomberie:300
    Vérification plomberie: 1 système de plomberie × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grande-Synthe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 126✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 108 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 291 €/an
Calcul : 1 108 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 322 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 126
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 813
Revenus locatifs : +13 291
Charges déductibles : -26 813
Résultat foncier Année 1 : -13 521(Déficit de 13 521 €)
Imputable sur revenu global : 13 521
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 687 €/an
Revenus locatifs : +13 291
Charges déductibles : -7 687
Résultat foncier Années 2+ : 5 605 €/an
Prix d'achat du bien : 143 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 405(65% de 143 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 397 €/an
Calcul : 93 405 € × 3,636% = 3 397
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 29126 8195 753-13 52713 527 €--
213 5577 5395 5996 019---
313 8287 3795 4406 449---
414 1057 2155 2756 890---
514 3877 0455 1057 343---
614 6756 8694 9297 806---
714 9686 6874 7478 282---
815 2686 4984 5598 769---
915 5736 3044 3659 269---
1015 8856 1034 1649 782---
1116 2025 8953 95610 307---
1216 5265 6803 74110 846---
1316 8575 4583 51911 399---
1417 1945 2283 28911 966---
1517 5384 9903 05112 547---
1617 8894 7452 80613 144---
1718 2464 4912 55213 756---
1818 6114 2282 28914 383---
1918 9843 9572 01715 027---
2019 3633 6761 73715 687---
2119 7503 3861 44716 365---
2220 1453 0861 14617 060---
2320 5482 77683617 773---
2420 9592 45551518 505---
2521 3792 12318419 255---
TOTAL425 730150 62983 021275 10113 527Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 058
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 101
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 291 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 791-4 058+6 849
2+2 791+1 806+985
3+2 791+1 935+856
4+2 791+2 067+724
5+2 791+2 203+588
6+2 791+2 342+449
7+2 791+2 485+306
8+2 791+2 631+160
9+2 791+2 781+10
10+2 791+2 934-143
11+2 791+3 092-301
12+2 791+3 254-463
13+2 791+3 420-629
14+2 791+3 590-799
15+2 791+3 764-973
16+2 791+3 943-1 152
17+2 791+4 127-1 336
18+2 791+4 315-1 524
19+2 791+4 508-1 717
20+2 791+4 706-1 915
21+2 791+4 909-2 118
22+2 791+5 118-2 327
23+2 791+5 332-2 541
24+2 791+5 551-2 760
25+2 791+5 777-2 986
Total+69 775+82 530+-12 755
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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