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Achat maison

Bien expiré
VillePerche (18)
Surface71m²
Coût Total100 780€
Loyer Annuel5 182€
Rentabilité5.14%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 774,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 71 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, Rangements, Chauffage central fuel, Salle de séjour : 48 m², 1 Box, Jardin, Terrain de 829 m², Calme

 Située dans le village de La Perche, à seulement 15 minutes de Saint-Amand-Montrond, cette maison bénéficie d'un environnement calme et agréable, idéal pour une vie paisible à la campagne.   Elle se compose d'une belle pièce de vie lumineuse de plus de 40 m² offrant de beaux volumes, d'un cellier, d'une salle de bain avec WC et de deux chambres.   Deux garages permettent de stationner des véhicules et offrent un espace de rangement appréciable.   Un potentiel d'agrandissement est possible grâce à un escalier situé dans le garage donnant un accès direct au grenier.   L'ensemble est complété par un jardin clos, parfait pour profiter pleinement du cadre verdoyant et du charme du village.

N'attendez pas plus longtemps et contactez dès maintenant l'agence IMMO HELLO pour organiser une visite   Réf : 727

 

Ville : Perche
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.630770, 2.565700
Total : 100 780€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 41 380€
Valeur du bien : 96 380€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 432€/mois
Loyer annuel estimé : 5182€/an
Fourchette totale : 340€ - 549€/mois
Fourchette annuelle : 4075€ - 6589€/an
Rentabilité brute :5.14%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :29,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 092,52€
Coût de l'assurance :8 818,25€
Taxe foncière : 518,20€/an
Soit par mois : 43,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 431,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 380 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 340€
    Isolation toiture/combles: 71 m² × 40€/m² = 2840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:1 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager complet: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perche (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 432 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 182 €/an
Calcul : 432 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 780 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 704 €
Revenus locatifs : +5 182 €
Charges déductibles : -45 704 €
Résultat foncier Année 1 : -40 522 €(Déficit de 40 522 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 122 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 324 €/an
Revenus locatifs : +5 182 €
Charges déductibles : -4 324 €
Résultat foncier Années 2+ : 858 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19121.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 182 €45 707 €3 456 €-40 525 €21 400 €19 125 €19 125 €
25 286 €4 236 €3 365 €1 049 €--18 076 €
35 391 €4 142 €3 271 €1 249 €--16 827 €
45 499 €4 045 €3 174 €1 454 €--15 372 €
55 609 €3 944 €3 073 €1 665 €--13 707 €
65 721 €3 839 €2 969 €1 882 €--11 825 €
75 836 €3 731 €2 860 €2 104 €--9 721 €
85 953 €3 619 €2 749 €2 333 €--7 388 €
96 072 €3 504 €2 633 €2 568 €--4 820 €
106 193 €3 384 €2 513 €2 809 €--2 010 €
116 317 €3 259 €2 388 €3 057 €---
126 443 €3 131 €2 260 €3 312 €---
136 572 €2 998 €2 127 €3 574 €---
146 704 €2 860 €1 989 €3 844 €---
156 838 €2 717 €1 846 €4 120 €---
166 974 €2 570 €1 699 €4 405 €---
177 114 €2 417 €1 546 €4 697 €---
187 256 €2 259 €1 388 €4 998 €---
197 401 €2 095 €1 224 €5 307 €---
207 549 €1 925 €1 054 €5 624 €---
217 700 €1 749 €878 €5 951 €---
227 854 €1 568 €697 €6 287 €---
238 011 €1 379 €508 €6 632 €---
248 172 €1 185 €314 €6 987 €---
258 335 €983 €112 €7 352 €---
TOTAL165 982 €113 246 €50 093 €52 736 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 736 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 088 €-6 420 €+7 508 €
2+1 088 €0 €+1 088 €
3+1 088 €0 €+1 088 €
4+1 088 €0 €+1 088 €
5+1 088 €0 €+1 088 €
6+1 088 €0 €+1 088 €
7+1 088 €0 €+1 088 €
8+1 088 €0 €+1 088 €
9+1 088 €0 €+1 088 €
10+1 088 €0 €+1 088 €
11+1 088 €+314 €+774 €
12+1 088 €+994 €+94 €
13+1 088 €+1 072 €+16 €
14+1 088 €+1 153 €-65 €
15+1 088 €+1 236 €-148 €
16+1 088 €+1 321 €-233 €
17+1 088 €+1 409 €-321 €
18+1 088 €+1 499 €-411 €
19+1 088 €+1 592 €-504 €
20+1 088 €+1 687 €-599 €
21+1 088 €+1 785 €-697 €
22+1 088 €+1 886 €-798 €
23+1 088 €+1 990 €-902 €
24+1 088 €+2 096 €-1 008 €
25+1 088 €+2 206 €-1 118 €
Total+27 200 €+15 821 €+11 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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