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Maison 5 pièces 131 m²

Bien expiré
VilleMontreuil (93)
Surface131
Coût Total441 260
Loyer Annuel33 315
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+199
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 350 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 2 671,76 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre à MONTREUIL

Encore une belle exclusivité ORPI Gambetta ! A VENDRE A MONTREUIL !

Maison en deuxième position, copropriété de sol sans syndic, surface au sol de 131 m² et surface Loi carrez de 98,58 m². Au rez de chaussée très grande pièce de vie avec entrée sur cuisine, espace salle à manger et salon avec belle cheminée. WC séparés. Au premier étage palier desservant une grande chambre avec rangement, deux autres chambres en enfilade et une salle de bains avec WC. Combles aménagés en chambre au dessus. Terrasse à l'arrière.

PAS D'ACCÈS VÉHICULE !

Si votre projet d'acquisition dépend de la vente ou de la mise en location d'un bien immobilier, notre agence se tient à votre disposition pour l'estimer sous 48 heures et mettre en place ce double projet d'acquisition et de vente. Pour plus d'informations, contactez notre agence. Référence agence : 1357 Référence annonce : WEYU-30A-N6K Date de réalisation du diagnostic : 31/01/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 150 € et 2 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montreuil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93100
Coordonnées : 48.862797, 2.460122
Total : 441 260
Prix d'acquisition : 350 000
Travaux : 63 260
Valeur du bien : 413 260
Frais de notaire : 28 000
Coût estimé : 28 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131
Loyer prédit : 21.19€/m²/mois
Fourchette : 12.16€ - 36.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2776€/mois
Loyer annuel estimé : 33315€/an
Fourchette totale : 1593€ - 4839€/mois
Fourchette annuelle : 19115€ - 58064€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 13.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :441 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 171,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :128,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 300,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :210 150,51
Coût de l'assurance :38 610,25
Taxe foncière : 3 331,51€/an
Soit par mois : 277,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 776,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 577,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 131 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger
Raison: État 4/5 visible - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 260(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 360
    Isolation toiture/combles: 131 m² × 60€/m² = 7860€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:1 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:18 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1100€ = 17600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 30€/m² × 30 m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:300
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€/m² × 30 m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 30€/m² × 20 m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 1 salle à manger × 30€/m² × 20 m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 315 €/an
Calcul : 2 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 441 260 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 544 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 332 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 685
Revenus locatifs : +33 315
Charges déductibles : -82 685
Résultat foncier Année 1 : -49 370(Déficit de 49 370 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 970
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 425 €/an
Revenus locatifs : +33 315
Charges déductibles : -19 425
Résultat foncier Années 2+ : 13 890 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27969.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 350 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 500(65% de 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 273 €/an
Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 31582 69914 563-49 38421 400 €27 984 €27 984 €
233 98119 04914 17314 932--13 052 €
334 66118 64613 77016 015---
435 35418 23013 35417 125---
536 06117 79912 92318 263---
636 78317 35312 47719 429---
737 51816 89312 01720 625---
838 26916 41711 54121 852---
939 03415 92411 04823 110---
1039 81515 41510 53924 399---
1140 61114 88910 01325 722---
1241 42314 3459 46927 078---
1342 25213 7828 90628 469---
1443 09713 2018 32529 896---
1543 95912 5997 72331 359---
1644 83811 9777 10232 860---
1745 73411 3356 45934 400---
1846 64910 6705 79435 979---
1947 5829 9835 10737 599---
2048 5349 2724 39639 262---
2149 5048 5383 66240 967---
2250 4957 7782 90242 717---
2351 5046 9932 11744 512---
2452 5346 1811 30546 354---
2553 5855 34146548 244---
TOTAL1 067 091395 308210 151671 78321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 671 783
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 996 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 996-6 420+13 416
2+6 9960+6 996
3+6 996+889+6 107
4+6 996+5 137+1 859
5+6 996+5 479+1 517
6+6 996+5 829+1 167
7+6 996+6 188+808
8+6 996+6 556+440
9+6 996+6 933+63
10+6 996+7 320-324
11+6 996+7 717-721
12+6 996+8 123-1 127
13+6 996+8 541-1 545
14+6 996+8 969-1 973
15+6 996+9 408-2 412
16+6 996+9 858-2 862
17+6 996+10 320-3 324
18+6 996+10 794-3 798
19+6 996+11 280-4 284
20+6 996+11 778-4 782
21+6 996+12 290-5 294
22+6 996+12 815-5 819
23+6 996+13 354-6 358
24+6 996+13 906-6 910
25+6 996+14 473-7 477
Total+174 900+201 535+-26 635
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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