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Maison à vendre

VillePlouhinec (29)
Surface220
Coût Total256 950
Loyer Annuel22 688
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+336
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 750 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 835,23 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 6 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon

A vendre à PLOUHINEC dans le FINISTERE (29), une maison en pierre des années 30 avec une extension sur l'arrière au Sud. L'emplacement de cette maison est assez stratégique. Il permet un accès rapide au centre ville d'AUDIERNE (1,4 km), au sentier côtier (900 m) et au commerces et supermarchés (1,6 km). La maison présente de grands volumes et une belle surface habitable (plus de 200 m² habitables). Ancien commerce, la distribution intérieur laisse de nombreuses possibilités d'aménagement. La maison comprend 6 chambres, un laboratoire de cuisine, un jardin au sud, un parking extérieur. Une vue mer est particulièrement appréciable depuis le 1er et le 2ème étage. Des travaux sont à prévoir mais de nombreux éléments rendent cette maison habitable immédiatement (PVC double vitrage, tout à l'égout, gaz de ville, pompe à chaleur air/air..). Tous les diagnostics sont effectués.

Ville : Plouhinec
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29780
Coordonnées : 48.016456, -4.486731
Total : 256 950
Prix d'acquisition : 183 750
Travaux : 58 500
Valeur du bien : 242 250
Frais de notaire : 14 700
Coût estimé : 14 700
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1891€/mois
Loyer annuel estimé : 22688€/an
Fourchette totale : 1442€ - 2479€/mois
Fourchette annuelle : 17305€ - 29745€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 123,16 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :467 095
Prix d'achat :183 750
Décote à l'achat :-283 345 (-60.7%)
Marge achat-revente :210 145€ (45.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 290,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :74,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 365,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 197,04
Coût de l'assurance :22 483,12
Taxe foncière : 2 268,78€/an
Soit par mois : 189,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 890,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 554,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :336,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur air/eau existante
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: environ 27 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 500(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:15 400
    Isolation des combles perdus: 220 m² × 70€/m² = 15400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:300
    Peinture salle à manger: 15 m² × 20€/m² = 300€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plouhinec (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 688 €/an
Calcul : 1 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 950 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 899 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 625
Revenus locatifs : +22 688
Charges déductibles : -70 625
Résultat foncier Année 1 : -47 937(Déficit de 47 937 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 537
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 125 €/an
Revenus locatifs : +22 688
Charges déductibles : -12 125
Résultat foncier Années 2+ : 10 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26537.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 438(65% de 183 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 343 €/an
Calcul : 119 438 € × 3,636% = 4 343
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 68870 6348 966-47 94621 400 €26 546 €26 546 €
223 14211 9008 73211 242--15 304 €
323 60411 6578 48911 947--3 357 €
424 07711 4068 23812 670---
524 55811 1467 97813 412---
625 04910 8777 70914 172---
725 55010 5987 43014 952---
826 06110 3097 14115 752---
926 58210 0106 84116 573---
1027 1149 6996 53117 415---
1127 6569 3786 21018 278---
1228 2099 0455 87719 164---
1328 7748 7015 53320 073---
1429 3498 3445 17521 006---
1529 9367 9744 80621 962---
1630 5357 5904 42222 944---
1731 1467 1944 02523 952---
1831 7686 7823 61424 986---
1932 4046 3563 18826 047---
2033 0525 9152 74727 137---
2133 7135 4582 29028 255---
2234 3874 9851 81729 402---
2335 0754 4941 32630 581---
2435 7763 98681831 790---
2536 4923 46029233 032---
TOTAL726 698267 900130 197458 79921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 458 799
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 688 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 764-6 420+11 184
2+4 7640+4 764
3+4 7640+4 764
4+4 764+2 794+1 970
5+4 764+4 024+740
6+4 764+4 252+512
7+4 764+4 486+278
8+4 764+4 726+38
9+4 764+4 972-208
10+4 764+5 224-460
11+4 764+5 483-719
12+4 764+5 749-985
13+4 764+6 022-1 258
14+4 764+6 302-1 538
15+4 764+6 589-1 825
16+4 764+6 883-2 119
17+4 764+7 186-2 422
18+4 764+7 496-2 732
19+4 764+7 814-3 050
20+4 764+8 141-3 377
21+4 764+8 476-3 712
22+4 764+8 821-4 057
23+4 764+9 174-4 410
24+4 764+9 537-4 773
25+4 764+9 910-5 146
Total+119 100+137 640+-18 540
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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