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Terrain avec maison neuf à vendre

VilleFlorensac (34)
Surface70m²
Coût Total140 720€
Loyer Annuel8 539€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 271,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Salon (total 25,86 m²), 3 chambres, Pas de balcon

FLORENSAC - Beau potentiel pour cette maison de village à révéler, nichée dans une impasse paisible cette maison de village séduira les amateurs de tranquilité et de projets à personaliser, au rdc, une pièce de vie conviviale avec cuisine aménagée sur le séjour, idéale pour partager des bons moments, au 1er, une chambre, une pièce, une salle d'eau, un wc, vous permettront de créer une suite parentale avec dressing, au 2eme, un grenier aménageable de 22m² déjà doté d'une mezzanine, offrant un bel espace supplémentaire pour une chambre, un atelier ou autre, double vitrage, des travaux de rafraichissements à prévoir, une maison idéale pour un premier achat, un pied à terre ou un projet locatif. honoraires TTC charge vendeurs N’hésitez pas à me contacter, votre conseillère immobilière, Angélique Fréchard, (EI) tel O 637 464 352, Agence de Florensac, 1 bis boulevard Victor hugo, angelique.frechard @ agencerobert . com

Ville : Florensac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34510
Coordonnées : 43.381775, 3.462284
Total : 140 720€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 44 600€
Valeur du bien : 133 600€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8539€/an
Fourchette totale : 579€ - 875€/mois
Fourchette annuelle : 6946€ - 10498€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 570 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 900 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-90 900€ (-50.5%)
Marge achat-revente :39 180€ (21.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 745,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 623,25€
Coût de l'assurance :12 313,00€
Taxe foncière : 853,92€/an
Soit par mois : 71,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs/plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Florensac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 539 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 810 €
Revenus locatifs : +8 539 €
Charges déductibles : -50 810 €
Résultat foncier Année 1 : -42 271 €(Déficit de 42 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 210 €/an
Revenus locatifs : +8 539 €
Charges déductibles : -6 210 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 329 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20870.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 539 €50 814 €4 868 €-42 275 €21 400 €20 875 €20 875 €
28 710 €6 087 €4 741 €2 623 €--18 252 €
38 884 €5 955 €4 608 €2 929 €--15 323 €
49 062 €5 818 €4 472 €3 244 €--12 079 €
59 243 €5 676 €4 330 €3 567 €--8 513 €
69 428 €5 530 €4 183 €3 898 €--4 615 €
79 616 €5 378 €4 031 €4 239 €--376 €
89 809 €5 221 €3 874 €4 588 €---
910 005 €5 058 €3 711 €4 947 €---
1010 205 €4 889 €3 543 €5 316 €---
1110 409 €4 714 €3 368 €5 695 €---
1210 617 €4 534 €3 187 €6 084 €---
1310 830 €4 346 €3 000 €6 484 €---
1411 046 €4 152 €2 806 €6 894 €---
1511 267 €3 951 €2 605 €7 316 €---
1611 493 €3 743 €2 397 €7 749 €---
1711 722 €3 528 €2 181 €8 195 €---
1811 957 €3 305 €1 958 €8 652 €---
1912 196 €3 074 €1 727 €9 122 €---
2012 440 €2 835 €1 488 €9 605 €---
2112 689 €2 587 €1 240 €10 102 €---
2212 943 €2 330 €984 €10 612 €---
2313 201 €2 065 €718 €11 137 €---
2413 465 €1 789 €443 €11 676 €---
2513 735 €1 505 €158 €12 230 €---
TOTAL273 512 €148 884 €70 623 €124 628 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 793 €-6 420 €+8 213 €
2+1 793 €0 €+1 793 €
3+1 793 €0 €+1 793 €
4+1 793 €0 €+1 793 €
5+1 793 €0 €+1 793 €
6+1 793 €0 €+1 793 €
7+1 793 €0 €+1 793 €
8+1 793 €+1 264 €+529 €
9+1 793 €+1 484 €+309 €
10+1 793 €+1 595 €+198 €
11+1 793 €+1 708 €+85 €
12+1 793 €+1 825 €-32 €
13+1 793 €+1 945 €-152 €
14+1 793 €+2 068 €-275 €
15+1 793 €+2 195 €-402 €
16+1 793 €+2 325 €-532 €
17+1 793 €+2 458 €-665 €
18+1 793 €+2 596 €-803 €
19+1 793 €+2 737 €-944 €
20+1 793 €+2 882 €-1 089 €
21+1 793 €+3 031 €-1 238 €
22+1 793 €+3 184 €-1 391 €
23+1 793 €+3 341 €-1 548 €
24+1 793 €+3 503 €-1 710 €
25+1 793 €+3 669 €-1 876 €
Total+44 825 €+37 388 €+7 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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