Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Superbe T3 avec terrasse proche centre ville PERPIGNAN

VillePerpignan (66)
Surface54
Coût Total91 380
Loyer Annuel6 490
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

Quartier gare, à proximité de la place Catalogne à Perpignan Charmant 3 pièces avec terrasse. Situé dans un petit collectif (faibles charges), au deuxième étage, cet appartement T3 se compose d'un salon séjour cuisine américaine aménagée et équipée lumineux et spacieux, deux chambres agréables dont une avec cheminée, une terrasse (esprit véranda), une salle d'eau avec wc. Cet F3, fonctionnel et en très bon état général vous séduira par son bon état, sa rénovation et la qualité de son environnement. Véritable 'tout à pied' il séduira le citadin qui sommeille en vous! Possibilité d'acheter un garage pour 30 000 euros en supplément. Pour de plus amples renseignements concernant la vente immobilière de cet appartement T3 à Perpignan, vous pouvez contacter Monsieur GISCLARD Fabrice au 07 82 34 73 48, LaRuche Immobilière.

  • https://larucheimmobiliere.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.697395, 2.879924
Total : 91 380
Prix d'acquisition : 81 000
Travaux : 3 900
Valeur du bien : 84 900
Frais de notaire : 6 480
Coût estimé : 6 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 541€/mois
Loyer annuel estimé : 6490€/an
Fourchette totale : 437€ - 670€/mois
Fourchette annuelle : 5239€ - 8039€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 514,71 €/m²
Basé sur :613 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 794
Prix d'achat :81 000
Décote à l'achat :-794 (-1.0%)
Marge achat-revente :-9 586€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :450,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 473,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 665,47
Coût de l'assurance :6 853,50
Taxe foncière : 648,95€/an
Soit par mois : 54,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 540,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 527,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, y compris peinture et joints
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 900(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600
    Peinture salle de bain: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur une fourchette de 25-50€/m² pour la peinture, avec un prix moyen de 30€/m² appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 490 €/an
Calcul : 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 380 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 649 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 845
Revenus locatifs : +6 490
Charges déductibles : -7 845
Résultat foncier Année 1 : -1 356(Déficit de 1 356 €)
Imputable sur revenu global : 1 356
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 945 €/an
Revenus locatifs : +6 490
Charges déductibles : -3 945
Résultat foncier Années 2+ : 2 544 €/an
Prix d'achat du bien : 81 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 4907 8483 025-1 3591 359 €--
26 6193 8672 9442 752---
36 7523 7842 8602 968---
46 8873 6972 7743 190---
57 0243 6082 6853 417---
67 1653 5152 5923 650---
77 3083 4202 4973 889---
87 4543 3212 3984 134---
97 6043 2192 2964 385---
107 7563 1132 1904 643---
117 9113 0042 0814 907---
128 0692 8911 9685 178---
138 2302 7741 8515 456---
148 3952 6531 7305 742---
158 5632 5281 6056 035---
168 7342 3991 4766 335---
178 9092 2661 3426 643---
189 0872 1271 2046 959---
199 2691 9851 0627 284---
209 4541 8379147 617---
219 6431 6847617 959---
229 8361 5266038 310---
2310 0331 3634408 669---
2410 2331 1942719 039---
2510 4381 020979 418---
TOTAL207 86170 64343 665137 2191 359Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 408
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 219
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 363-408+1 771
2+1 363+826+537
3+1 363+890+473
4+1 363+957+406
5+1 363+1 025+338
6+1 363+1 095+268
7+1 363+1 167+196
8+1 363+1 240+123
9+1 363+1 315+48
10+1 363+1 393-30
11+1 363+1 472-109
12+1 363+1 553-190
13+1 363+1 637-274
14+1 363+1 723-360
15+1 363+1 810-447
16+1 363+1 900-537
17+1 363+1 993-630
18+1 363+2 088-725
19+1 363+2 185-822
20+1 363+2 285-922
21+1 363+2 388-1 025
22+1 363+2 493-1 130
23+1 363+2 601-1 238
24+1 363+2 712-1 349
25+1 363+2 825-1 462
Total+34 075+41 166+-7 091
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →