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Appartement 10 pièces 190 m²

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface143m²
Coût Total357 020€
Loyer Annuel23 557€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 741,26 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Strasbourg centre, place Sainte Madeleine, dans un bel immeuble de 1921, au 4ème et dernier étage sans ascenseur, combles et sur combles de 237,80m2 au sol et de 142,60m2 carrez à aménager.

Pour plus d'informations, veuillez contacter Éloi Billon au 06.83.84.onze.50 Référence annonce: 1618

Prix net vendeur 230 000€ Honoraires d'agence de 8,3% à la charges de l'acquéreur soit 19 000€ TTC Prix de vente honoraires d'agence inclus 249 000€

Copropriété en cours de constitution, pas de procédure en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67000
Coordonnées : 48.571428, 7.761454
Total : 357 020€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 88 100€
Valeur du bien : 337 100€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1963€/mois
Loyer annuel estimé : 23557€/an
Fourchette totale : 1458€ - 2644€/mois
Fourchette annuelle : 17493€ - 31724€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :357 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 758,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :104,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 862,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 600,21€
Coût de l'assurance :31 239,25€
Taxe foncière : 2 355,74€/an
Soit par mois : 196,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 963,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 059,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Immeuble construit en 1921, généralement associé à une classe énergétique E ou inférieure.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 0 chambres (état 2/5 assumé, aucune chambre visible)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État 2/5 visible sur photos - normes électriques à vérifier
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - plomberie à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 100 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 100€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13100€ = 13100€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 1300€ = 19500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:0€
    Rénovation lourde chambres: 0 chambres × 0€ = 0€ (aucun travail nécessaire)
  • Salon:15 000€
    Rénovation lourde salon: 1 salon complet × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 système complet × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 557 €/an
Calcul : 1 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 357 020 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 250 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 512 €
Revenus locatifs : +23 557 €
Charges déductibles : -103 512 €
Résultat foncier Année 1 : -79 955 €(Déficit de 79 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 555 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 412 €/an
Revenus locatifs : +23 557 €
Charges déductibles : -15 412 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58554.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 557 €103 524 €11 818 €-79 966 €21 400 €58 566 €58 566 €
224 029 €15 108 €11 503 €8 921 €--49 646 €
324 509 €14 781 €11 176 €9 728 €--39 918 €
424 999 €14 443 €10 838 €10 556 €--29 362 €
525 499 €14 094 €10 489 €11 405 €--17 957 €
626 009 €13 733 €10 128 €12 276 €--5 681 €
726 529 €13 360 €9 754 €13 170 €---
827 060 €12 973 €9 368 €14 087 €---
927 601 €12 574 €8 969 €15 027 €---
1028 153 €12 161 €8 556 €15 992 €---
1128 716 €11 734 €8 129 €16 982 €---
1229 291 €11 293 €7 688 €17 998 €---
1329 876 €10 837 €7 231 €19 040 €---
1430 474 €10 365 €6 759 €20 109 €---
1531 083 €9 877 €6 271 €21 207 €---
1631 705 €9 372 €5 767 €22 333 €---
1732 339 €8 850 €5 245 €23 489 €---
1832 986 €8 311 €4 705 €24 675 €---
1933 646 €7 753 €4 147 €25 893 €---
2034 319 €7 176 €3 570 €27 143 €---
2135 005 €6 579 €2 974 €28 426 €---
2235 705 €5 962 €2 357 €29 743 €---
2336 419 €5 325 €1 719 €31 094 €---
2437 148 €4 665 €1 060 €32 482 €---
2537 891 €3 983 €378 €33 907 €---
TOTAL754 549 €348 833 €170 600 €405 716 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 716 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 947 €-6 420 €+11 367 €
2+4 947 €0 €+4 947 €
3+4 947 €0 €+4 947 €
4+4 947 €0 €+4 947 €
5+4 947 €0 €+4 947 €
6+4 947 €0 €+4 947 €
7+4 947 €+2 247 €+2 700 €
8+4 947 €+4 226 €+721 €
9+4 947 €+4 508 €+439 €
10+4 947 €+4 798 €+149 €
11+4 947 €+5 095 €-148 €
12+4 947 €+5 399 €-452 €
13+4 947 €+5 712 €-765 €
14+4 947 €+6 033 €-1 086 €
15+4 947 €+6 362 €-1 415 €
16+4 947 €+6 700 €-1 753 €
17+4 947 €+7 047 €-2 100 €
18+4 947 €+7 403 €-2 456 €
19+4 947 €+7 768 €-2 821 €
20+4 947 €+8 143 €-3 196 €
21+4 947 €+8 528 €-3 581 €
22+4 947 €+8 923 €-3 976 €
23+4 947 €+9 328 €-4 381 €
24+4 947 €+9 745 €-4 798 €
25+4 947 €+10 172 €-5 225 €
Total+123 675 €+121 715 €+1 960 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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