Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleIssoire (63)
Surface81m²
Coût Total91 530€
Loyer Annuel8 734€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Exposition sud

Square Habitat vous propose en exclusivité une charmante maison de 81m² habitable situé en centre-ville d'Issoire, qui se compose de : Au rez-de-chaussée : une entrée, une pièce de vie, une cuisine meublée, une cave/buanderie, Au premier étage : trois chambres, une salle d'eau, un WC. Grenier au dessus pouvant être aménagé. Maison très lumineuse grâce à son exposition plein sud. Idéal investisseur !

Ville : Issoire
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63500
Coordonnées : 45.543262, 3.249178
Total : 91 530€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 4 050€
Valeur du bien : 85 050€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8734€/an
Fourchette totale : 527€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 6325€ - 12059€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 13.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 052,63 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 263 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-85 263€ (-51.3%)
Marge achat-revente :74 733€ (45.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 485,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 230,94€
Coût de l'assurance :8 008,87€
Taxe foncière : 873,37€/an
Soit par mois : 72,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 050 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 050€
    Isolation combles: 81 m² × 50€/m² = 4050€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 050€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 050€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 734 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 530 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 425 €
Revenus locatifs : +8 734 €
Charges déductibles : -8 425 €
Résultat foncier Année 1 : 308 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 375 €/an
Revenus locatifs : +8 734 €
Charges déductibles : -4 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 358 €/an
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 734 €8 428 €3 185 €305 €---
28 908 €4 295 €3 101 €4 613 €---
39 087 €4 209 €3 015 €4 878 €---
49 268 €4 120 €2 926 €5 149 €---
59 454 €4 027 €2 833 €5 426 €---
69 643 €3 931 €2 738 €5 711 €---
79 836 €3 832 €2 639 €6 003 €---
810 032 €3 729 €2 536 €6 303 €---
910 233 €3 623 €2 429 €6 610 €---
1010 438 €3 513 €2 319 €6 925 €---
1110 646 €3 399 €2 205 €7 248 €---
1210 859 €3 280 €2 087 €7 579 €---
1311 076 €3 158 €1 964 €7 918 €---
1411 298 €3 031 €1 837 €8 267 €---
1511 524 €2 900 €1 706 €8 624 €---
1611 754 €2 764 €1 570 €8 991 €---
1711 989 €2 623 €1 429 €9 367 €---
1812 229 €2 477 €1 283 €9 753 €---
1912 474 €2 325 €1 132 €10 148 €---
2012 723 €2 169 €975 €10 555 €---
2112 978 €2 007 €813 €10 971 €---
2213 237 €1 838 €645 €11 399 €---
2313 502 €1 664 €471 €11 838 €---
2413 772 €1 484 €290 €12 288 €---
2514 048 €1 297 €104 €12 750 €---
TOTAL279 742 €80 124 €46 231 €199 618 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 834 €+92 €+1 742 €
2+1 834 €+1 384 €+450 €
3+1 834 €+1 463 €+371 €
4+1 834 €+1 545 €+289 €
5+1 834 €+1 628 €+206 €
6+1 834 €+1 713 €+121 €
7+1 834 €+1 801 €+33 €
8+1 834 €+1 891 €-57 €
9+1 834 €+1 983 €-149 €
10+1 834 €+2 077 €-243 €
11+1 834 €+2 174 €-340 €
12+1 834 €+2 274 €-440 €
13+1 834 €+2 376 €-542 €
14+1 834 €+2 480 €-646 €
15+1 834 €+2 587 €-753 €
16+1 834 €+2 697 €-863 €
17+1 834 €+2 810 €-976 €
18+1 834 €+2 926 €-1 092 €
19+1 834 €+3 045 €-1 211 €
20+1 834 €+3 166 €-1 332 €
21+1 834 €+3 291 €-1 457 €
22+1 834 €+3 420 €-1 586 €
23+1 834 €+3 551 €-1 717 €
24+1 834 €+3 686 €-1 852 €
25+1 834 €+3 825 €-1 991 €
Total+45 850 €+59 885 €+-14 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →