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Achat : Maison Villiers-en-Plaine (79160)

VilleVilliers-en-Plaine (79)
Surface148
Coût Total226 924
Loyer Annuel15 252
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-47
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 012,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 148 m², 6 pièces, 4 salles de bain, 344 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir

Située en plein coeur de Villiers-en-Plaine, découvrez cette grande maison de ville offrant 147 m² habitables et de nombreuses possibilités d'exploitation.

Actuellement organisée comme un hébergement de type gîte cette propriété séduit par sa configuration atypique et ses nombreux espaces indépendants, idéale aussi bien pour une grande famille que pour un projet locatif ou une activité d'accueil.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une pièce de vie conviviale avec espace cuisine, ainsi qu'une grande chambre avec salle d'eau privative.

Le premier étage se compose de deux chambres supplémentaires, dont une disposant de son propre espace cuisine, ainsi qu'une salle d'eau avec WC.

Au deuxième étage, la maison propose deux nouvelles chambres, chacune avec un espace salle d'eau, dont une bénéficiant également d'une cuisine.

À l'extérieur, vous profiterez d'une petite cour privative, parfaite pour aménager un espace détente.

Un véritable atout vient compléter ce bien : un terrain non attenant de 194 m² entièrement constructible offrant de nombreuses possibilités selon vos projets (création d'un espace extérieur supplémentaire, stationnement, construction ou investissement).

Avec son emplacement central, ses volumes généreux et son fort potentiel, cette maison représente une opportunité rare à Villiers-en-Plaine, à découvrir rapidement.

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite.

Estimation Offerte : Profitez de notre service d'estimation pour connaître la valeur de votre bien sur le marché actuel.

L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Villiers-en-Plaine
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79160
Coordonnées : 46.401414, -0.544092
Total : 226 924
Prix d'acquisition : 149 800
Travaux : 65 140
Valeur du bien : 214 940
Frais de notaire : 11 984
Coût estimé : 11 984
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15252€/an
Fourchette totale : 1035€ - 1561€/mois
Fourchette annuelle : 12418€ - 18733€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 373,98 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 349
Prix d'achat :149 800
Décote à l'achat :-53 549 (-26.3%)
Marge achat-revente :-23 575€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 924
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 105,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :85,10€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 190,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 827,24
Coût de l'assurance :25 528,95
Taxe foncière : 1 525,18€/an
Soit par mois : 127,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 140(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 840
    Isolation combles perdus: 148 m² × 80€/m² = 11840€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 860
    Parquet flottant: 31 m² × 60€/m² = 1860€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 240
    Peinture murs et plafonds: 31 m² × 40€/m² = 1240€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-en-Plaine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 252 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 924 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 021 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 966
Revenus locatifs : +15 252
Charges déductibles : -74 966
Résultat foncier Année 1 : -59 714(Déficit de 59 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 314
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 826 €/an
Revenus locatifs : +15 252
Charges déductibles : -9 826
Résultat foncier Années 2+ : 5 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38313.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 25274 9737 286-59 72121 400 €38 321 €38 321 €
215 5579 6357 0895 921--32 400 €
315 8689 4316 8856 436--25 963 €
416 1859 2216 6746 964--18 999 €
516 5099 0036 4577 506--11 493 €
616 8398 7796 2328 061--3 432 €
717 1768 5466 0008 630---
817 5208 3075 7609 213---
917 8708 0595 5129 811---
1018 2277 8035 25710 424---
1118 5927 5384 99211 053---
1218 9647 2654 71911 698---
1319 3436 9834 43712 360---
1419 7306 6924 14613 038---
1520 1246 3913 84513 733---
1620 5276 0803 53414 447---
1720 9375 7593 21215 179---
1821 3565 4272 88115 929---
1921 7835 0842 53816 699---
2022 2194 7302 18417 489---
2122 6634 3651 81818 299---
2223 1173 9871 44019 130---
2323 5793 5971 05019 982---
2424 0513 19364720 857---
2524 5322 77723121 755---
TOTAL488 519233 626104 827254 89321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 893
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 203-6 420+9 623
2+3 2030+3 203
3+3 2030+3 203
4+3 2030+3 203
5+3 2030+3 203
6+3 2030+3 203
7+3 203+1 559+1 644
8+3 203+2 764+439
9+3 203+2 943+260
10+3 203+3 127+76
11+3 203+3 316-113
12+3 203+3 509-306
13+3 203+3 708-505
14+3 203+3 911-708
15+3 203+4 120-917
16+3 203+4 334-1 131
17+3 203+4 554-1 351
18+3 203+4 779-1 576
19+3 203+5 010-1 807
20+3 203+5 247-2 044
21+3 203+5 490-2 287
22+3 203+5 739-2 536
23+3 203+5 995-2 792
24+3 203+6 257-3 054
25+3 203+6 526-3 323
Total+80 075+76 468+3 607
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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