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Appartement à vendre

VilleAvignon (84)
Surface65.4m²
Coût Total113 320€
Loyer Annuel11 188€
Rentabilité9.87%
Cashflow/mois+237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 65.4 m²
Prix au m² : 1 513,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Non meublé

AVIGNON EXTRA MUROS, dans une rue calme proche de l'avenue de la Trillade, Très beau T3 lumineux avec balcon au 4ème et dernier étage d'une copropriété entretenue, double séjour, cuisine indépendante très récente avec loggia, 2 chambres, dressing. Climatisation réversible. Proche commerces de proximité. Actuellement loué

Référence agence : 413

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.935994, 4.819153
Total : 113 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 6 400€
Valeur du bien : 105 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.4m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 932€/mois
Loyer annuel estimé : 11188€/an
Fourchette totale : 743€ - 1170€/mois
Fourchette annuelle : 8912€ - 14045€/an
Rentabilité brute :9.87%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 12.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 856,78 €/m²
Basé sur :430 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 433 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-22 433€ (-18.5%)
Marge achat-revente :8 113€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 419,46€
Coût de l'assurance :9 915,50€
Taxe foncière : 1 118,79€/an
Soit par mois : 93,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D et le système de climatisation réversible est déjà en place.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de la robinetterie et des joints.
Quantité: 5 m²
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 400 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est D et le système de climatisation réversible est déjà en place. Quantité: 0 × 0€ = 0€.
  • Cuisine - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 10 m² × 20€/m² = 200€, Total: 500€.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:500€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 5 m² × 20€/m² = 100€, Total: 250€.
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 24 m² × 20€/m² = 480€, Total: 1200€.
  • Salon - Peinture:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 25 m² × 20€/m² = 500€, Total: 1250€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture varient entre 20 et 30€/m² pour les murs et 30 à 40€/m² pour les plafonds, avec une main d'œuvre de 20€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 932 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 188 €/an
Calcul : 932 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 866 €
Revenus locatifs : +11 188 €
Charges déductibles : -11 866 €
Résultat foncier Année 1 : -678 €(Déficit de 678 €)
Imputable sur revenu global : 678 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 466 €/an
Revenus locatifs : +11 188 €
Charges déductibles : -5 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 722 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 188 €11 869 €3 954 €-681 €681 €--
211 412 €5 366 €3 851 €6 045 €---
311 640 €5 259 €3 744 €6 381 €---
411 873 €5 149 €3 633 €6 724 €---
512 110 €5 034 €3 519 €7 076 €---
612 352 €4 915 €3 400 €7 437 €---
712 599 €4 792 €3 277 €7 807 €---
812 851 €4 665 €3 149 €8 187 €---
913 108 €4 533 €3 017 €8 576 €---
1013 371 €4 396 €2 880 €8 975 €---
1113 638 €4 254 €2 739 €9 384 €---
1213 911 €4 107 €2 592 €9 803 €---
1314 189 €3 955 €2 440 €10 234 €---
1414 473 €3 798 €2 282 €10 675 €---
1514 762 €3 635 €2 119 €11 128 €---
1615 057 €3 466 €1 950 €11 592 €---
1715 359 €3 291 €1 775 €12 068 €---
1815 666 €3 109 €1 594 €12 556 €---
1915 979 €2 922 €1 406 €13 058 €---
2016 299 €2 727 €1 212 €13 572 €---
2116 625 €2 525 €1 010 €14 099 €---
2216 957 €2 317 €801 €14 641 €---
2317 296 €2 100 €585 €15 196 €---
2417 642 €1 876 €361 €15 766 €---
2517 995 €1 644 €129 €16 351 €---
TOTAL358 353 €101 705 €57 419 €256 648 €681 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 204 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 349 €-204 €+2 553 €
2+2 349 €+1 814 €+535 €
3+2 349 €+1 914 €+435 €
4+2 349 €+2 017 €+332 €
5+2 349 €+2 123 €+226 €
6+2 349 €+2 231 €+118 €
7+2 349 €+2 342 €+7 €
8+2 349 €+2 456 €-107 €
9+2 349 €+2 573 €-224 €
10+2 349 €+2 692 €-343 €
11+2 349 €+2 815 €-466 €
12+2 349 €+2 941 €-592 €
13+2 349 €+3 070 €-721 €
14+2 349 €+3 202 €-853 €
15+2 349 €+3 338 €-989 €
16+2 349 €+3 478 €-1 129 €
17+2 349 €+3 620 €-1 271 €
18+2 349 €+3 767 €-1 418 €
19+2 349 €+3 917 €-1 568 €
20+2 349 €+4 072 €-1 723 €
21+2 349 €+4 230 €-1 881 €
22+2 349 €+4 392 €-2 043 €
23+2 349 €+4 559 €-2 210 €
24+2 349 €+4 730 €-2 381 €
25+2 349 €+4 905 €-2 556 €
Total+58 725 €+76 994 €+-18 269 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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