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Appartement lumineux

VilleSaint-Étienne (42)
Surface69m²
Coût Total114 020€
Loyer Annuel9 215€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 144,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement lumineux - Petit copropriété, sécurisé avec interphone

📍 Rue Franklin 📐 Surface : ~ 69m² 🏠 Type : T2 – 1 chambre 🚌 À proximité du centre ville et de nombreux moyens de transports

Appartement extrêmement lumineux, offrant de beaux volumes et de nombreux rangements

✨ Descriptif :

  • Grande pièce à vivre spacieuse
  • Cuisine entièrement équipée (plaque, four, hotte)
  • Une chambre confortable avec placard mural
  • Nombreux rangements intégrés dans l’appartement
  • Salle de bain et WC avec fenêtre

🌿 Extérieur :

  • Accès direct à un jardin collectif, situé dans la cour de la propriété
  • Stationnement facile et gratuit dans la rue

Rénovation de la Toiture votée. Réalisation des travaux courant 2027

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.430940, 4.385410
Total : 114 020€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 107 700€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9215€/an
Fourchette totale : 581€ - 1015€/mois
Fourchette annuelle : 6974€ - 12175€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 235,07 €/m²
Basé sur :954 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 220 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-6 220€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-28 800€ (-33.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :45,61€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 603,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 395,06€
Coût de l'assurance :13 682,40€
Taxe foncière : 921,45€/an
Soit par mois : 76,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 215 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 020 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 872 €
Revenus locatifs : +9 215 €
Charges déductibles : -33 872 €
Résultat foncier Année 1 : -24 657 €(Déficit de 24 657 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 257 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 172 €/an
Revenus locatifs : +9 215 €
Charges déductibles : -5 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3257.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 215 €33 875 €3 706 €-24 661 €21 400 €3 261 €3 261 €
29 399 €5 075 €3 607 €4 323 €---
39 587 €4 972 €3 503 €4 615 €---
49 779 €4 865 €3 397 €4 913 €---
59 974 €4 755 €3 286 €5 219 €---
610 174 €4 641 €3 173 €5 532 €---
710 377 €4 524 €3 055 €5 853 €---
810 585 €4 402 €2 933 €6 183 €---
910 796 €4 276 €2 808 €6 520 €---
1011 012 €4 146 €2 678 €6 866 €---
1111 232 €4 012 €2 543 €7 220 €---
1211 457 €3 873 €2 405 €7 584 €---
1311 686 €3 730 €2 261 €7 956 €---
1411 920 €3 582 €2 113 €8 338 €---
1512 158 €3 429 €1 960 €8 730 €---
1612 402 €3 271 €1 802 €9 131 €---
1712 650 €3 107 €1 638 €9 542 €---
1812 903 €2 938 €1 469 €9 964 €---
1913 161 €2 764 €1 295 €10 397 €---
2013 424 €2 583 €1 114 €10 841 €---
2113 692 €2 397 €928 €11 296 €---
2213 966 €2 204 €735 €11 762 €---
2314 245 €2 005 €536 €12 240 €---
2414 530 €1 799 €330 €12 731 €---
2514 821 €1 587 €118 €13 234 €---
TOTAL295 144 €118 814 €53 395 €176 330 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935 €-6 420 €+8 355 €
2+1 935 €+319 €+1 616 €
3+1 935 €+1 384 €+551 €
4+1 935 €+1 474 €+461 €
5+1 935 €+1 566 €+369 €
6+1 935 €+1 660 €+275 €
7+1 935 €+1 756 €+179 €
8+1 935 €+1 855 €+80 €
9+1 935 €+1 956 €-21 €
10+1 935 €+2 060 €-125 €
11+1 935 €+2 166 €-231 €
12+1 935 €+2 275 €-340 €
13+1 935 €+2 387 €-452 €
14+1 935 €+2 501 €-566 €
15+1 935 €+2 619 €-684 €
16+1 935 €+2 739 €-804 €
17+1 935 €+2 863 €-928 €
18+1 935 €+2 989 €-1 054 €
19+1 935 €+3 119 €-1 184 €
20+1 935 €+3 252 €-1 317 €
21+1 935 €+3 389 €-1 454 €
22+1 935 €+3 529 €-1 594 €
23+1 935 €+3 672 €-1 737 €
24+1 935 €+3 819 €-1 884 €
25+1 935 €+3 970 €-2 035 €
Total+48 375 €+52 899 €+-4 524 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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