Achat maison

Bien expiré

VilleSaint-Justin (40)

Surface201m²

Coût Total263 434€

Loyer Annuel17 068€

Rentabilité6.48%

Cashflow/mois-107€

Prix : 176 550 €

Surface : 201 m²

Prix au m² : 878,36 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 5

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Surface de 201 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel fuel, 1 Parking, Terrain de 331 m², Travaux

Proche des commodités et des écoles, grande maison de village à finir de rénover. Idéale pour une grande famille, vous serez charmés par les grandes hauteurs sous-plafond, les carreaux de ciment et les grandes chambres. Le plus, deux dépendances et une agréable cour de plus de 100m². Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Justin

Département : Landes

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 40240

Total : 263 434€

Prix d'acquisition : 176 550€

Travaux : 72 760€

Valeur du bien : 249 310€

Frais de notaire : 14 124€

Coût estimé : 14 124€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 201m²

Loyer prédit : 7.08€/m²/mois

Fourchette : 5.44€ - 9.20€/m²/mois

Loyer total estimé : 1422€/mois

Loyer annuel estimé : 17068€/an

Fourchette totale : 1094€ - 1850€/mois

Fourchette annuelle : 13124€ - 22197€/an

Rentabilité brute :6.48%

Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.43%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :263 434€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 310,35€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.44%

Assurance emprunteur :76,83€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 387,19€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 671,27€

Coût de l'assurance :23 050,48€

Taxe foncière : 1 706,80€/an

Soit par mois : 142,23€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 422,33€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 529,42€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-107,08€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 201 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 201 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Peinture des murs et plafonds, réfection électricité, revêtement de sol

Quantité: 1 salon (environ 20 m²)

Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

ÉlectricitéOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

PlomberieOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire

Quantité: 1 maison

Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 760 €(362 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation:12 860€
Isolation toiture/combles: 201 m² × 60€/m² = 12060€, Main d'œuvre: 800€
Chauffage:12 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
Menuiseries:17 500€
Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (installation comprise)
Salle de bain:4 500€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 4500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Salon:3 400€
Rénovation complète salon: Peinture murs et plafonds 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 800€, Revêtement de sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Cuisine:14 000€
Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres:4 800€
Parquet flottant: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 2880€
Électricité:1 200€
Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (incluant installation)
Plomberie:2 000€
Mise aux normes plomberie: 1 maison = 2000€ (incluant vérification et remplacement de tuyauterie si nécessaire)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Justin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 42 860€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 422 €/mois

Revenus locatifs annuels : 17 068 €/an

Calcul : 1 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 948 €/an

Base de calcul : Emprunt de 263 434 € à 3.44% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 922 €/an

Calcul : 77 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 760 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 336 €

Revenus locatifs : +17 068 €

Charges déductibles : -84 336 €

Résultat foncier Année 1 : -67 268 €(Déficit de 67 268 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 45 868 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 576 €/an

Revenus locatifs : +17 068 €

Charges déductibles : -11 576 €

Résultat foncier Années 2+ : 5 492 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45868.34 € reporté.

Prix d'achat du bien : 176 550 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 114 758 €(65% de 176 550 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 173 €/an

Calcul : 114 758 € × 3,636% = 4 173 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	17 068 €	84 345 €	8 956 €	-67 277 €	21 400 €	45 877 €	45 877 €
2	17 409 €	11 348 €	8 720 €	6 061 €	-	-	39 816 €
3	17 758 €	11 104 €	8 475 €	6 654 €	-	-	33 162 €
4	18 113 €	10 850 €	8 221 €	7 262 €	-	-	25 899 €
5	18 475 €	10 588 €	7 959 €	7 887 €	-	-	18 012 €
6	18 844 €	10 317 €	7 688 €	8 528 €	-	-	9 485 €
7	19 221 €	10 036 €	7 407 €	9 186 €	-	-	299 €
8	19 606 €	9 745 €	7 116 €	9 861 €	-	-	-
9	19 998 €	9 444 €	6 815 €	10 554 €	-	-	-
10	20 398 €	9 133 €	6 504 €	11 265 €	-	-	-
11	20 806 €	8 811 €	6 182 €	11 995 €	-	-	-
12	21 222 €	8 477 €	5 848 €	12 745 €	-	-	-
13	21 646 €	8 132 €	5 503 €	13 514 €	-	-	-
14	22 079 €	7 775 €	5 146 €	14 304 €	-	-	-
15	22 521 €	7 405 €	4 776 €	15 116 €	-	-	-
16	22 971 €	7 023 €	4 394 €	15 949 €	-	-	-
17	23 431 €	6 627 €	3 998 €	16 804 €	-	-	-
18	23 899 €	6 217 €	3 588 €	17 682 €	-	-	-
19	24 377 €	5 793 €	3 164 €	18 585 €	-	-	-
20	24 865 €	5 354 €	2 725 €	19 511 €	-	-	-
21	25 362 €	4 900 €	2 271 €	20 463 €	-	-	-
22	25 869 €	4 429 €	1 801 €	21 440 €	-	-	-
23	26 387 €	3 943 €	1 314 €	22 444 €	-	-	-
24	26 915 €	3 439 €	810 €	23 475 €	-	-	-
25	27 453 €	2 918 €	289 €	24 535 €	-	-	-
TOTAL	546 694 €	268 152 €	129 671 €	278 542 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 542 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 068 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 584 €	-6 420 €	+10 004 €
2	+3 584 €	0 €	+3 584 €
3	+3 584 €	0 €	+3 584 €
4	+3 584 €	0 €	+3 584 €
5	+3 584 €	0 €	+3 584 €
6	+3 584 €	0 €	+3 584 €
7	+3 584 €	0 €	+3 584 €
8	+3 584 €	+2 868 €	+716 €
9	+3 584 €	+3 166 €	+418 €
10	+3 584 €	+3 379 €	+205 €
11	+3 584 €	+3 599 €	-15 €
12	+3 584 €	+3 823 €	-239 €
13	+3 584 €	+4 054 €	-470 €
14	+3 584 €	+4 291 €	-707 €
15	+3 584 €	+4 535 €	-951 €
16	+3 584 €	+4 785 €	-1 201 €
17	+3 584 €	+5 041 €	-1 457 €
18	+3 584 €	+5 305 €	-1 721 €
19	+3 584 €	+5 575 €	-1 991 €
20	+3 584 €	+5 853 €	-2 269 €
21	+3 584 €	+6 139 €	-2 555 €
22	+3 584 €	+6 432 €	-2 848 €
23	+3 584 €	+6 733 €	-3 149 €
24	+3 584 €	+7 043 €	-3 459 €
25	+3 584 €	+7 360 €	-3 776 €
Total	+89 600 €	+83 563 €	+6 037 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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