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Maison f5

VilleSaint-Benoît (974)
Surface95m²
Coût Total161 800€
Loyer Annuel12 933€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 315,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison f5 à vendre situé à Saint Anne , Petit Saint-Pierre. Quelques travaux à prévoir.

Ville : Saint-Benoît
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97437
Coordonnées : -21.089660, 55.744210
Total : 161 800€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 151 800€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 8.58€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1078€/mois
Loyer annuel estimé : 12933€/an
Fourchette totale : 815€ - 1426€/mois
Fourchette annuelle : 9777€ - 17108€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 907,89 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 250 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-56 250€ (-31.0%)
Marge achat-revente :19 450€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :47,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 831,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 463,18€
Coût de l'assurance :14 157,50€
Taxe foncière : 1 293,27€/an
Soit par mois : 107,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 077,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct mais nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour s'assurer qu'elles sont fonctionnelles.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 unité × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Benoît (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 933 €/an
Calcul : 1 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 800 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 293 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 769 €
Revenus locatifs : +12 933 €
Charges déductibles : -33 769 €
Résultat foncier Année 1 : -20 837 €(Déficit de 20 837 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 137 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 969 €/an
Revenus locatifs : +12 933 €
Charges déductibles : -6 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 963 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10136.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 933 €33 775 €5 115 €-20 842 €10 700 €10 142 €10 142 €
213 191 €6 835 €4 975 €6 356 €--3 786 €
313 455 €6 691 €4 831 €6 764 €---
413 724 €6 542 €4 683 €7 182 €---
513 999 €6 389 €4 529 €7 610 €---
614 279 €6 230 €4 371 €8 048 €---
714 564 €6 067 €4 207 €8 498 €---
814 856 €5 898 €4 038 €8 958 €---
915 153 €5 723 €3 864 €9 430 €---
1015 456 €5 543 €3 683 €9 913 €---
1115 765 €5 357 €3 498 €10 408 €---
1216 080 €5 165 €3 305 €10 915 €---
1316 402 €4 967 €3 107 €11 435 €---
1416 730 €4 762 €2 903 €11 968 €---
1517 064 €4 551 €2 691 €12 514 €---
1617 406 €4 333 €2 473 €13 073 €---
1717 754 €4 107 €2 248 €13 647 €---
1818 109 €3 875 €2 015 €14 234 €---
1918 471 €3 635 €1 775 €14 837 €---
2018 840 €3 387 €1 527 €15 454 €---
2119 217 €3 131 €1 271 €16 087 €---
2219 602 €2 866 €1 007 €16 735 €---
2319 994 €2 593 €734 €17 400 €---
2420 394 €2 312 €452 €18 082 €---
2520 801 €2 021 €161 €18 781 €---
TOTAL414 238 €146 752 €73 463 €267 486 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 716 €-3 210 €+5 926 €
2+2 716 €0 €+2 716 €
3+2 716 €+894 €+1 822 €
4+2 716 €+2 155 €+561 €
5+2 716 €+2 283 €+433 €
6+2 716 €+2 415 €+301 €
7+2 716 €+2 549 €+167 €
8+2 716 €+2 687 €+29 €
9+2 716 €+2 829 €-113 €
10+2 716 €+2 974 €-258 €
11+2 716 €+3 122 €-406 €
12+2 716 €+3 275 €-559 €
13+2 716 €+3 430 €-714 €
14+2 716 €+3 590 €-874 €
15+2 716 €+3 754 €-1 038 €
16+2 716 €+3 922 €-1 206 €
17+2 716 €+4 094 €-1 378 €
18+2 716 €+4 270 €-1 554 €
19+2 716 €+4 451 €-1 735 €
20+2 716 €+4 636 €-1 920 €
21+2 716 €+4 826 €-2 110 €
22+2 716 €+5 021 €-2 305 €
23+2 716 €+5 220 €-2 504 €
24+2 716 €+5 425 €-2 709 €
25+2 716 €+5 634 €-2 918 €
Total+67 900 €+80 246 €+-12 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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